Jeśli posiadasz mieszkanie z balkonem, masz szczęście – można je wykorzystać jako dodatkowe metry kwadratowe powierzchni mieszkalnej, schowek, suszarkę do ubrań i po prostu miejsce do wypoczynku. Ale wszystko jest w porządku, jeśli płyta balkonowa jest w zadowalającym stanie. Śnieg, wiatr, deszcz i mróz stopniowo robią swoje, beton ulega zniszczeniu i pojawiają się pytania: kto powinien wziąć się za naprawę awaryjnego balkonu, jak określić stopień jego zniszczenia i co powinni zrobić mieszkańcy mieszkania, aby doprowadzić go do stanu używalności? stan bezpieczny. Pomożemy Ci znaleźć odpowiedź na te pytania.

Balkon – czyja własność?

Zgodnie z prawem Federacji Rosyjskiej płyta balkonowa jest wspólną własnością państwa i właściciela mieszkania. Najemca ma prawo wyłącznej własności i odpowiada wyłącznie za konstrukcje pomocnicze: ogrodzenia, balustrady i kraty. Na tej podstawie naprawa płyty balkonowej jest prerogatywą firmy zarządzającej mieszkaniem.

Przedsiębiorstwa energetyczne mają obowiązek monitorować stan mienia wspólnego i utrzymywać go w dobrym stanie, dokonując bieżących napraw zgodnie z przepisami. Najemca z kolei zobowiązany jest do terminowego płacenia czynszu, którego część biuro mieszkaniowe przeznacza na naprawy, w tym uszkodzone płyty balkonowe. Za naprawę wszystkiego innego, co znajduje się na balkonie, odpowiadają właściciele mieszkania.

Co zrobić z awaryjnym balkonem?

Jeśli zauważysz oznaki uszkodzeń na balkonie, powinieneś natychmiast powiadomić pisemnie urząd mieszkaniowy w swojej okolicy. Wniosek musi być poświadczony przez przedstawiciela przedsiębiorstwa użyteczności publicznej i potwierdzony w odpowiednim rejestrze rejestracyjnym. Dobrze byłoby zrobić jego kopię.

Aby potwierdzić reklamację, możesz zrobić kilka zdjęć, na których wyraźnie widać ślady zniszczenia, a także poprosić sąsiadów o podpisanie pisemnego opisu stanu balkonu - nie będą się temu sprzeciwiać, ponieważ problem może dotknąć także ich nieruchomość.

Stan awaryjny balkonu określają następujące kryteria:

• Głębokie pęknięcia na połączeniu płyty ze ścianą nośną;
• Odwarstwienie betonu od spodu płyty, odsłaniając wewnętrzne sekcje zbrojenia;
• Luz na górnej stronie płyty wypłukany wodą;
• Częściowe zawalenie się krawędzi płyty.

Po wykonaniu tych kroków istnieją dwie możliwości dalszego postępowania. Możesz porozumieć się z przedsiębiorstwami użyteczności publicznej i zaoferować im z ich strony samodzielne wykonanie napraw, a z ich strony wliczenie kosztów robocizny i użytych materiałów do rachunku za czynsz. Możesz też poczekać, aż instytucja miejska sama zajmie się naprawą Twojego balkonu, a jeśli tak się nie stanie, udaj się do wyższych władz i szukaj rozwiązania problemu na drodze sądowej. Radzimy, jeśli jest to w Twojej mocy, aby dokonać naprawy samodzielnie - będzie szybciej i przy mniejszych stratach emocjonalnych.

Przedyskutuj z przedsiębiorstwem użyteczności publicznej, jakie rodzaje prac zostaną uwzględnione przy przeliczeniu czynszu i za jakie materiały budowlane jest skłonny zapłacić. Jeżeli pojawią się kwestie kontrowersyjne, poproś kierownika budowy o sporządzenie kosztorysu prac.

Jak naprawić płytę balkonową

Naprawę balkonów awaryjnych należy rozpocząć od oceny skali wszystkich niezbędnych prac. Aby to zrobić, należy odsłonić wszystkie uszkodzone obszary - młotkiem spróbuj wybić wszystkie słabo trzymające się fragmenty betonu od spodu płyty i oczyścić zbrojenie z rdzy. Oklep krawędzie płyty i usuń luźne kawałki betonu. Za pomocą pacy lub szpatułki oczyść pęknięcia w górnej części i usuń jastrych, który uległ rozkładowi i zamienił się w pył. Gdy pozostanie tylko solidna powierzchnia, możesz rozpocząć naprawy.

Narzędzia do naprawy płyt balkonowych:

• zanieczyszczający;
• Tarka;
• Poziom;
• Mistrz OK;
• Reiki.

Hydroizolacja płyty

Oczyszczoną, trwałą powierzchnię dobrze zwilż wodą i nałóż głęboko penetrującą hydroizolację Pinetron. To nowa generacja hydroizolacji, produkowana w postaci proszku, który przed użyciem miesza się z wodą.

Możesz zastosować prostsze środki hydroizolacyjne - mastyks lub rolkę, na którą kładzie się warstwę betonu. Jeśli planujesz montaż przeszklenia na balkonie, a do płyty nie będzie dostępu wilgoci, możesz obejść się przy użyciu zwykłej wylewki cementowej.

Wylewka wierzchnia

Do jastrychu przygotuj roztwór cementu i piasku. Proporcje określa marka cementu - jeśli jego klasa wynosi 500, na jedną część cementu należy wziąć 5 części piasku, a jeśli klasa wynosi 400, weź 4 części piasku. Zamontuj listwy niczym szalunek na obwodzie płyty tak, aby zaprawa nie wypadała poza krawędzie. Za pomocą pacy rozprowadź roztwór po całej płycie, wykonując lekkie nachylenie w kierunku krawędzi balkonu. Na styku ze ścianą wykonaj mały zaokrąglony zakład na ścianę, aby woda nie gromadziła się w tym miejscu. Gdy roztwór stwardnieje, ale jest jeszcze mokry, należy go upłynnić za pomocą pacy.

Naprawa spodu płyty

Jeżeli zbrojenie jest widoczne na spodzie płyty, należy je oczyścić szlifierką i zabezpieczyć środkiem antykorozyjnym. Po wyschnięciu środka antykorozyjnego okucia pomalować dowolną farbą do zastosowań zewnętrznych i pozostawić do całkowitego wyschnięcia. Za pomocą pacy naprawić zapadnięte obszary zaprawą cementową. Robienie tego na górze płyty nie jest zbyt wygodne, ale trzeba spróbować upewnić się, że zbrojenie jest otynkowane. Gdy roztwór stwardnieje, należy go wcierać pacą.

W tym momencie możemy założyć, że balkon awaryjny został naprawiony. Nawiasem mówiąc, kupując materiały do ​​​​remontu balkonu, nie zapomnij zachować paragonów - będą one potrzebne, gdy pójdziesz do biura, aby zdać raport z wykonanej pracy. Wszystko, co wydasz na naprawy, musi zostać Ci zwrócone poprzez ponowne obliczenie rachunków za media.

Mieszkanie jest własnością. Dom ma 40 lat. Nasz balkon nie jest przeszklony. Podczas deszczu przecieka, a sąsiedzi na dole narzekają i żądają, abyśmy albo go pomalowali, albo naprawili. To nie jest częścią naszych planów. Kto powinien naprawiać balkony?

Prawo nie precyzuje, do jakiej własności należą wszystkie elementy balkonu. Jednak sądy, analizując ustawodawstwo, wyciągają następujące wnioski.

• Płyty balkonowe, a także ściana zewnętrzna domu, do którego te balkony przylegają, stanowią wspólną własność budynku mieszkalnego i w związku z tym należą do wszystkich właścicieli lokali na prawie współwłasności.
• Balustrady, okna i drzwi balkonowe stanowią część samej przestrzeni mieszkalnej, czyli indywidualną własność.

• § Klauzula 2 Regulaminu utrzymania własności wspólnej w budynku mieszkalnym (zatwierdzona dekretem Rządu Federacji Rosyjskiej z dnia 13 sierpnia 2006 r. nr 491)

Jeśli więc problem przeciekającego balkonu leży w złym stanie płyty balkonowej, jego naprawa nie jest Twoim osobistym zadaniem, ale obowiązkiem wszystkich właścicieli.

SKĄD WZIĄĆ PIENIĄDZE

Jeśli wystarczą rutynowe naprawy pieca, mieszkańcy domu nie są zobowiązani do zbierania dodatkowych pieniędzy. Spółka zarządzająca (MC) musi przeprowadzać naprawy ze środków przekazywanych co miesiąc przez mieszkańców, wnosząc opłatę w wierszu „Utrzymanie i naprawa mienia wspólnego”. Ale jeśli w celu wyeliminowania wycieków konieczne będą poważne naprawy balkonu, będziesz musiał poczekać na naprawy w ramach regionalnego programu głównych napraw lub zebrać dodatkowe pieniądze na podstawie decyzji walnego zgromadzenia właścicieli.

Ponadto za kontrolę balkonów w celu wykrycia uszkodzeń i odkształceń bezpośrednio odpowiada firma zarządzająca.

Jeśli okaże się, że balkon wymaga poważnego remontu, a zgodnie z regionalnym programem trzeba na to długo czekać, a mieszkańcy domu na walnym zgromadzeniu nie wspierają Cię w zbieraniu pieniędzy, wówczas spółka zarządzająca jest zobowiązana do podjęcia środki bezpieczeństwa, ponieważ Ciągłe wycieki osłabiają wytrzymałość nie tylko Twojego, ale także sąsiedniego balkonu, co może grozić zawaleniem. Pracownicy mediów muszą zamknąć i uszczelnić wejście na balkon. Mieszkańcom będzie wówczas zabroniony nie tylko korzystanie z balkonu (przechowywanie na nim rzeczy, suszenie ubrań itp.), ale nawet wychodzenie na niego.

• § P. 4.2.4.2 Zasady i standardy technicznej eksploatacji zasobów mieszkaniowych (zatwierdzone uchwałą Państwowego Komitetu Budownictwa Federacji Rosyjskiej z dnia 27 września 2003 r. nr 170)

Plan działania

Skontaktuj się z Kodeksem karnym z prośbą o sprawdzenie balkonu i ustalenie listy prac niezbędnych do usunięcia wycieków. Być może Twój problem można rozwiązać nie za pomocą tak kategorycznych środków, jak naprawy główne lub bieżące, ale wystarczy zorganizować odpowiedni drenaż wody na zewnątrz balkonu.

Faktem jest, że aby zapobiec zniszczeniu krawędzi płyty balkonowej lub pęknięciom między płytą a ścianami w wyniku wnikania wilgoci, instaluje się specjalny system drenażowy i nachylenie balkonu co najmniej 3% od ściany domu jest zapewnione. Być może podczas pracy ten odpływ na balkonie został zatkany lub został zaizolowany. Jeśli zdarzało się to od czasu do czasu, przedsiębiorstwa użyteczności publicznej są zobowiązane do zorganizowania drenażu. Ale jeśli sam go usuniesz (na przykład, ponownie układając podłogę na balkonie), będziesz musiał go wyposażyć na własny koszt. Ale ani Ty, ani firma nie jesteście zobowiązani do oszklenia balkonu, ponieważ Wasz dom początkowo nie miał przeszkleń na balkonach.

• § Punkty 4.2.4.2, 4.2.4.3 Regulaminu... z dnia 27 września 2003 r.

Gorące dyskusje na temat tego, czy balkon jest częścią wspólnej własności, wynikają z różnicy w rozumieniu przez właścicieli mieszkań pojęć „element konstrukcyjny” i „przestrzeń osobista”. Do definicji „własności wspólnej” starają się powiązać swobodny dostęp wszystkich mieszkańców. Różnice w interpretacji obowiązujących norm prawnych zgłaszane były w formie pozwów przed sądami, aż do Sądu Najwyższego. Tym samym w dniu 17 stycznia 2012 roku Komisja Odwoławcza Sądu Najwyższego Federacji Rosyjskiej wydała postanowienie nr KAS11-789. Przyjrzyjmy się, jak rozdzielone są prawa własności współwłasności.

Podstawa prawna

Kodeks mieszkaniowy Federacji Rosyjskiej (LC) stanowi, że zasady utrzymywania własności wspólnej w budynkach mieszkalnych ustala rząd Federacji Rosyjskiej (art. 39). Regulamin ten został zatwierdzony w dniu 13 sierpnia 2006 roku (uchwała nr 491).

Podrozdział „B” ust. 2 Regulaminu klasyfikuje płyty balkonowe zamykające konstrukcje nośne jako część nieruchomości należącej na mocy prawa wspólnej współwłasności do wszystkich właścicieli poszczególnych lokali budynku mieszkalnego.

Zasady i przepisy dotyczące technicznej eksploatacji zasobów mieszkaniowych (pkt 4.2.4.2) przypisują balkony do konstrukcji nośnych.

Artykuł 36 część 1 kodeksu mieszkaniowego ustanawia klasyfikację budynków otaczających jako własność wspólna.

Akty ustawodawcze nie przewidują kwalifikowania do własności wspólnej jedynie tych elementów, które służą kilku przesłankom. Podłogi balkonowe są uwzględnione w ogólnym, integralnym projekcie każdego budynku jako konstrukcje otaczające, zapewniające wskaźniki stabilności i wytrzymałości.

Decyzja Sił Zbrojnych RF

Z ustaleń Komisji Odwoławczej nr KAS11-789 wynika, że ​​uznanie elementów konstrukcyjnych balkonu odrębnego mieszkania za własność wspólną w niczym nie stoi w sprzeczności z przepisami Kodeksu mieszkaniowego i Kodeksu cywilnego. Sąd Najwyższy Federacji Rosyjskiej uznał płytę balkonową (loggię) za nieprzeznaczoną do użytku w więcej niż jednym mieszkaniu, lecz za przynależną do nieruchomości będącej w powszechnym posiadaniu mieszkańców budynku.

Podział odpowiedzialności

Do nieruchomości wspólnej należą: płyta, ogrodzenie zewnętrzne, ściany zewnętrzne

Właściciele sprywatyzowanych mieszkań dzielą się na dwa obozy ze względu na ich stosunek do konieczności naprawy balkonu:

1. Część Twojego mieszkania (strefa letnia). Kupując dom, jest to wskazane w niektórych umowach. W związku z tym organizują swoje terytorium osobiste zgodnie ze swoimi życzeniami.
2. Element elewacji domu. Naprawy muszą być przeprowadzane przez firmę zarządzającą (MC) lub dział mieszkaniowy.

Jeśli podsumujemy razem wszystkie dokumenty regulacyjne, otrzymamy następujący rozkład:

1. Wspólna własność obejmuje:
   • płyta;
   • ogrodzenie zewnętrzne;
   • ściany zewnętrzne.
2. Indywidualne zastosowanie:
   • balustrady;
   • okno;
   • drzwi;
   • samodzielny montaż baldachimu, przeszkleń, rozwiązań projektowych.

Dlatego odpowiedzialność za utrzymanie konkretnego elementu tej części przestrzeni życiowej może być różna.

Dodatkowego zezwolenia wymagają zawieszanie skrzynek z kwiatami i innych wystających przedmiotów, które obciążają elementy nośne znajdujące się na zewnętrznej części ogrodzenia.

Jak sobie radzić z podziałem majątku

W budynkach wielopiętrowych ściany, podłogi i sufity oddzielają mieszkania, nie są one dzielone pomiędzy mieszkańców – jest to współwłasność. Do uwzględnienia „przestrzeni życiowej” przyjmuje się powierzchnię pomieszczeń mieszkalnych i gospodarczych mierzoną w m². Przestrzeń taka jest wyposażona w materiały wykończeniowe, wypełniona przedmiotami użytkowymi, a możliwość wejścia kogokolwiek jest ograniczona. Rzeczywista własność mieszkania, jako zestawu materiałów budowlanych, to tylko termin prawniczy.

Tak interpretuje się prawo do korzystania z balkonu z wyjściem z lokalu prywatnego - przestrzeń wskazana w paszporcie technicznym mieszkania dla najemcy.Poprawa sytuacji poprzez montaż zadaszeń, lekkich konstrukcji szkieletowych w celu ochrony przed złymi warunkami pogodowymi i słońce, ich naprawy, konserwacja są ujęte w bilansie właściciela mieszkania, będą częścią jego majątku. Niektóre opcje przebudowy wymagają zgody władz wydających zezwolenia. Elementy konstrukcyjne domu należą do wszystkich uczestników spółdzielni mieszkaniowej.

Znaczące jest, że takie same relacje między mieszkańcami powstają przy podejmowaniu decyzji o umieszczeniu konstrukcji reklamowych i banerów na zewnętrznej powierzchni loggii. Walne zgromadzenie wszystkich właścicieli decyduje w drodze protokołu o wydaniu zgody na umieszczenie plakatu. Co więcej, decyzję o usunięciu nieautoryzowanych produktów reklamowych (przez mieszkańca, osobę z zewnątrz, najemcę) podejmują także wszyscy właściciele domów.

Te części domu, które nie są podzielone za zgodą wszystkich uczestników według innych kryteriów, są dzielone przez wszystkich na równe części. Jeżeli jeden z właścicieli dokonał trwałej poprawy w swojej części, jego udział może zostać odpowiednio zwiększony. Usunięte ulepszenia stanowią własność mieszkańca.

To właśnie dla funkcjonowania budynku jako zespołu układów technologicznych opracowano mechanizm współudziału wszystkich właścicieli poszczególnych mieszkań.

Naprawa wspólnych obiektów gospodarstwa domowego

Usługi konserwacji i naprawy, ich wielkość, wymagania jakościowe, regularność są uwzględniane w wysokości opłat za utrzymanie wszystkich lokali, zatwierdzonych na walnym zgromadzeniu (jeżeli nieruchomością zarządza spółka zarządzająca), przez kierownictwo HOA.

Sprawozdanie z inspekcji komisji jest przedstawiane do rozpatrzenia na posiedzeniu HOA. Zgromadzenie jest uprawnione do podjęcia decyzji w sprawie naprawy za zgodą 2/3 głosów ogółu uczestników.

W celu podjęcia właściwej decyzji o dokonaniu napraw ze względu na awaryjny stan nieruchomości wspólnej (płyty balkonowe, istniejące ogrodzenie) kierowany jest wniosek do dyrektora spółki zarządzającej. Jeden egzemplarz musi znajdować się w rękach właściciela mieszkania – wnioskodawcy, w przypadku skierowania sprawy do sądu z powodu odmowy. Obejrzyj ten film, aby zobaczyć, jak przeprowadzane są typowe naprawy w gospodarstwie domowym:

Zgromadzenie właścicieli podejmuje decyzję o konieczności przeznaczenia pieniędzy na naprawy na wniosek najemcy, biorąc pod uwagę pisemne propozycje przekazane przez spółkę zarządzającą, dotyczące przewidywanego terminu rozpoczęcia prac kapitałowych, wymaganej objętości i rodzaju prac, szacunkowy koszt materiałów budowlanych, harmonogram przydziału środków i inne istotne warunki.

Właściciel mieszkania może zostać zobowiązany do usunięcia zmian dokonanych w części wspólnej budynku, jeżeli naruszają one ustalone standardy. W przypadku odmowy spełnienia wymagań wysyłane jest odwołanie do Państwowej Komisji Mieszkaniowej w celu sprawdzenia naruszeń.

Zmiany księgowe

Loggia lub balkon z reguły jest wliczony w całkowitą powierzchnię i jest opłacany według współczynników malejących. Jeśli właściciel przeprowadzi remont i połączy go z sąsiednim pomieszczeniem, wówczas powierzchnia ta zostanie ogrzana odpowiednimi opłatami za ciepło.

W praktyce firmy zarządzające często przy zawieraniu umowy nie uwzględniają takich powierzchni jak balkony w spisie majątku domu. Dodatkowo potwierdzają obowiązek właściciela apartamentu utrzymania swojej części nieruchomości poprzez wysyłanie i dostarczanie powiadomień o odśnieżaniu obiektów w okresie zimowym. Biorąc pod uwagę takie okoliczności, sąd staje po stronie spółki.

Osobnym punktem będzie posiadanie jednego pokoju w osobnym mieszkaniu. W takim przypadku właściciel nie ma prawa ograniczać korzystania z balkonu wszystkim mieszkańcom mieszkania ani oddzielać go od części wspólnej.

Mieszkańcy mogą samodzielnie dokonać kosmetycznych napraw balkonów. Na własny koszt wykonują oszklenie, wypoziomowanie i docieplenie płyty betonowej, izolację termiczną oraz wykończenie dekoracyjne. Jednak remonty generalne balkonów w apartamentowcu to obszar, w który oprócz właścicieli zaangażowane są firmy zarządzające, spółdzielnie mieszkaniowe czy wspólnoty właścicieli domów. Spróbujmy dowiedzieć się, w jakich okolicznościach przepisy mieszkaniowe są po stronie właściciela mieszkania.

Remont domu to proces znany, niemal przyziemny, znany niemal wszystkim mieszkańcom wieżowców. Jednak zwykłe prace wykończeniowe związane ze zmianą wnętrza nie mają nic wspólnego z generalnym remontem. Podczas remontu porządkowane są konstrukcje nośne domu, modernizowane są systemy kanalizacji i wodociągów ogólnego budynku. Konieczność gruntownego remontu pojawia się, gdy mieszkanie lub nieruchomość wspólna staje się niezdatna do zamieszkania.

Wskutek niedoskonałości i nieprzemyślanego prawa w domach pojawiały się tzw. „terytoria sporne”. Kiedy popadają w ruinę i stają się niebezpieczne, trudno ustalić, kto powinien być odpowiedzialny za ich renowację, a kto jest odpowiedzialny za finansowanie prac naprawczych. Wiele pytań pojawia się w związku z remontem balkonu – pozornie własności prywatnej, a jednocześnie będącego częścią konstrukcji budynku.

Przykład zawalenia się płyty betonowej

Problemy z balkonami zaczęły pojawiać się w połowie ubiegłego wieku, kiedy rozpoczęto renowację zabytkowych domów z czasów carskich. Dziś właściciele mieszkań w budynkach Chruszczowa i Stalina często borykają się z tymi samymi problemami. Minimalne uszkodzenia dotyczą zawalenia się tynków i elementów dekoracyjnych, maksymalne – całkowitego zawalenia się konstrukcji. Odnotowano przypadki, gdy ludzie upadli wraz z zawalonymi płytami, odnieśli obrażenia i zmarli.

Aby zapobiec powtarzaniu się tragicznych historii, należy w porę podjąć działania, a mianowicie rozpoznać balkon jako niebezpieczny i rozpocząć prace nad jego renowacją.

Piec popadł całkowicie w ruinę

Lista zniszczeń, w których uznanie wypadku staje się uzasadnione:

• korozja, zginanie, utrata fragmentów zbrojenia i osadzonych części metalowych;
• częściowe lub całkowite zrzucenie warstwy ochronnej podstawy balkonu - płyta betonowa;
• zużycie lub awaria konstrukcji drenażowych - drenów, rynien, rur;
• zniszczenie attyki, na której zamontowane jest ogrodzenie;
• utrata stabilności samego ogrodzenia metalowego, betonowego lub drewnianego.

Innymi słowy, jeśli stwierdzisz zniszczenia zagrażające życiu ludzi, natychmiast skontaktuj się z uprawnionymi władzami. Złóż wniosek o naprawę balkonu i staraj się o rozpoczęcie prac renowacyjnych.

Kto jest odpowiedzialny za naprawę balkonów?

Jeśli chodzi o utrzymanie budynku mieszkalnego, a mianowicie części wspólnych, zaangażowani są pracownicy organizacji zarządzającej lub HOA. Balkon jest własnością prywatną i nie jest połączony z obszarami publicznymi, jednak podczas jego naprawy znaczącą rolę przypisuje się organizacjom regulacyjnym. Mówiąc dokładniej, organizacja wraz z właścicielem nieruchomości musi być wspólnie odpowiedzialna za stan i renowację obiektów.

Prawa właściciela domu

Balkon w wieżowcu różni się od reszty prywatnej dzielnicy mieszkalnej tym, że jego własność jest podzielona na pół: za niektóre części odpowiada najemca, a za inne mieszkania i usługi komunalne. Właściciel może według własnego uznania pozbyć się parapetu, płotu, dachu, baldachimu, które mogą być niezbędne w procesie szklenia i ocieplenia. Sektor mieszkaniowy odpowiada za podstawę (płytę betonową) i nośną ścianę zewnętrzną, czyli naprawę balkonu przeprowadza HOA lub spółdzielnia mieszkaniowa.

Dlatego też, jeśli pęknie narożnik, powłoka ochronna płyty żelbetowej na zewnątrz zostanie częściowo zniszczona, pojawi się pęknięcie lub odpadnie beton, należy skontaktować się z służbą komunalną.

Pracownicy prowadzą prace renowacyjne

Wymagania właściciela są zgodne z prawem i określone w dekrecie Rządu Federacji Rosyjskiej nr 491 (13.08.2006). Oficjalny dokument stanowi, że właściciel ma prawo żądać od przedstawicieli mieszkalnictwa i usług komunalnych przeprowadzenia poważnych napraw, jeżeli specjalna komisja uzna stan obiektu za awaryjny.

Jeżeli mieszkanie i usługi komunalne odmówią, a projekt, zdaniem właściciela mieszkania, zagraża życiu samego właściciela i zdrowiu innych osób, ma on prawo do:

• rejestrować uszkodzenia na zdjęciach i filmach;
• zaangażować sąsiadów, którzy mogą poświadczyć zniszczenie konstrukcji;
• przeprowadzić prace naprawcze na własny koszt;
• udać się do sądu, aby odzyskać pieniądze wydane na renowację.

Dowodami są rachunki sprzedaży materiałów budowlanych, certyfikaty wykonanych usług od organizacji, które brały udział w remontach kapitalnych. Należy zachować kopię wniosku złożonego do firmy zarządzającej w sprawie naprawy balkonu i dalszej korespondencji z osobami odpowiedzialnymi. Decyzja sądu może być pozytywna lub negatywna.

Zapobieganie zniszczeniu płyty betonowej - wylanie jastrychu cementowego

Nie wolno nam zapominać, że oprócz praw istnieją również obowiązki, które właściciel musi spełnić. Dotyczy to szczególnie właścicieli sprywatyzowanych mieszkań. Oto lista obowiązków:

• wzmocnienie poszczególnych części konstrukcji - parapet, otwór wejściowy;
• zniszczenie ognisk grzybów i pleśni atakujących beton;
• ochrona ogrodzeń metalowych przed korozją;
• terminowe malowanie fundamentu, ogrodzenia i parapetu środkami antyseptycznymi;
• Regularne sprawdzanie integralności elementów mocujących.

Jeśli nie było odpowiedniej opieki, a zniszczenie balkonu nastąpiło z winy właściciela mieszkania, wówczas sąd raczej nie spotka się z nim w połowie drogi.

Obowiązki spółki zarządzającej

Każdy właściciel mieszkania w budynku wielopiętrowym otrzymuje miesięczne rachunki za media, które muszą zawierać kolumnę poświęconą remontom generalnym. Zwykle jest to niewielka kwota, ale przeliczona na wszystkich mieszkańców domu staje się znaczna. Są to pieniądze, które sektor mieszkaniowy jest zobowiązany wydać zgodnie z jego przeznaczeniem, czyli na bieżącą i gruntowną renowację budynku.

Comiesięczne odliczenia za naprawy

Większość środków przeznaczana jest na naprawę dachu, zadaszeń, aktualizację elewacji, wymianę komunikacji wewnętrznej, utrzymanie piwnic i poddaszy wraz z zainstalowanym tam sprzętem. Jeśli jednak balkon zostanie uznany za niebezpieczny, część kwoty należy przeznaczyć na jego renowację. Niezależnie od tego, ile pieniędzy znajduje się w funduszu mieszkalnictwa i usług komunalnych, w pierwszej kolejności naprawiane są obszary awaryjne, w przeciwnym razie będziesz musiał odpowiedzieć za możliwe konsekwencje.

Istnieje szereg czynności, które pracownicy mieszkalnictwa i usług komunalnych powinni regularnie wykonywać. Jednym z nich jest inspekcja budynków mieszkalnych w celu stwierdzenia uszkodzeń konstrukcji balkonów. Procedurę tę przeprowadza się zwykle wiosną i jesienią, czyli co najmniej dwa razy.

Przeglądy prewencyjne budynku przez służby komunalne

Istnieje dokument regulujący postępowanie pracowników mieszkalnictwa i usług komunalnych - Zasady i normy technicznej eksploatacji zasobu mieszkaniowego, rozdział nr 170 z dnia 27 lipca 2003 r. Mówi, że media są zobowiązane do:

• wyjaśniać mieszkańcom prawa i obowiązki, doradzać w zakresie zasad utrzymania nieruchomości;
• sprawdź loggie i balkony pod kątem czystości i bałaganu dużymi, ciężkimi przedmiotami - meblami, częściami samochodowymi, sprzętem AGD itp.;
• w przypadku wykrycia początkowych procesów niszczenia oraz w sytuacjach awaryjnych podjąć działania i przepisać środki naprawcze, aby nic nie zagrażało życiu ludzi.

Jeżeli zniszczenie konstrukcji zostanie uznane za sytuację nadzwyczajną, pracownicy mediów muszą zamknąć dostęp do balkonu i uszczelnić go. Jednocześnie są zobowiązani poinstruować właścicieli domów o zebraniu dokumentów niezbędnych do rozpoczęcia prac naprawczych.

O balkonie w sprywatyzowanym mieszkaniu

Jeżeli uszkodzona zostanie płyta lub fragment elewacji, stan obudowy nie ma znaczenia. W każdym razie te części balkonu są albo własnością gminy, albo wspólną własnością właścicieli, którzy sprywatyzowali mieszkania lub kupili je już sprywatyzowane. Oznacza to, że naprawa płyty betonowej lub elewacji jest wykonywana przez kompleks mieszkaniowo-chemiczny.

Niebezpieczna praca wspinaczy przemysłowych

Jeżeli główne stanowiska w organizacji zajmują osoby odpowiedzialne, wówczas nie dochodzi do indywidualnych próśb mieszkańców. Od czasu do czasu przeprowadzane jest uszczelnianie i izolowanie szwów i spoin elewacyjnych, obróbka ochronna i malowanie ścian oraz aktualizacja systemu odwadniającego. Podczas tych wydarzeń monitorowany jest stan balkonów i loggii, z reguły po drodze dokonując drobnych napraw. Listę wszystkich prac konserwacyjnych w budynku mieszkalnym można znaleźć w ustawie federalnej nr 185.

Na renowację budynków uznanych za część dziedzictwa kulturowego i historycznego czasami przeznacza się dodatkowe środki z budżetu miasta lub budżetu federalnego. To, w jaki sposób i ile, zależy również od aktywności właścicieli mieszkań i szefów organizacji zarządzających.

Prace naprawcze zapobiegawcze

Trzeba w każdym przypadku ustalić, kto powinien naprawić balkon w sprywatyzowanym mieszkaniu z osobna. Pod uwagę brane są takie czynniki jak wiek budynku, jakość dbałości o konstrukcję oraz wzajemna odpowiedzialność stron.

Jak rozpoznać stan balkonu jako awaryjny

Wszystkie kroki niezbędne do uznania balkonu za sytuację awaryjną zorganizujemy w jednym łańcuchu. Najpierw trzeba się upewnić, czy część konstrukcji, za którą odpowiada kompleks mieszkalno-chemiczny, rzeczywiście została uszkodzona. Najczęściej jest to:

• kruszenie nawierzchni betonowej;
• znaczna korozja części metalowych;
• utrata części płyty betonowej lub ogrodzenia;
• konsekwencje nieprawidłowej instalacji sieci kanalizacyjnej.

Jeżeli stwierdzono zniszczenie, należy zebrać dowody na jego poparcie. Są to pisemne zeznania naocznych świadków (zwykle sąsiedzi poniżej są najszybsi, aby ich spotkać), aktualne materiały fotograficzne i wideo, podpisane protokoły kontroli przez organy regulacyjne.

Zdjęcie zniszczonej płyty jako dowód

Jeśli sytuacja nadzwyczajna jest dla wszystkich oczywista, zwoływane jest ogólnodomowe spotkanie, podczas którego każdy właściciel zapoznaje się z wynikami kontroli i głosowań. Jeżeli 2/3 właścicieli zagłosuje za przyjęciem uchwały, nieruchomość poddawana jest generalnemu remontowi, a środki na ten cel pobierane są z funduszu ogólnego.

Następnie sporządzany jest wniosek o naprawę balkonu skierowany do kierownika spółki zarządzającej w dwóch egzemplarzach: jeden trafia do działu mieszkalnictwa i usług komunalnych, drugi pozostaje w ręku. Zaleca się przesłanie zgłoszenia listem poleconym. Ważna uwaga: w oświadczeniu należy zaznaczyć, że dokonujące się zniszczenia są niebezpieczne dla ludzi i stwarzają zagrożenie życia.

W przypadku korespondencji elektronicznej lub pocztowej z przedstawicielami spółki zarządzającej zaleca się zapisanie wszystkich odpowiedzi, zwłaszcza jeśli zawierają one nieuzasadnioną odmowę. W przyszłości pisma posłużą jako dowód w sądzie. Zwróć uwagę na datę wiadomości. Jeżeli pracownicy spółki zarządzającej opóźnili się z reakcją i podjęciem działań, a w tym czasie doszło do wypadku, będą musieli odpowiedzieć.

Wszystkie dokumenty (wnioski, wnioski, odwołania, objaśnienia, akty) należy złożyć i przechowywać

Jeżeli organizacja nie współpracuje, wybieramy jedną z poniższych ścieżek:

• złożyć wniosek do sądu;
• sami dokonujemy napraw, a potem kierujemy sprawę do sądu;
• Staramy się zwiększyć presję na spółkę zarządzającą angażując społeczeństwo i media.

Czasami ostatni punkt jest najskuteczniejszy. Spółka zarządzająca jest zainteresowana zawarciem nowych kontraktów, więc nie potrzebuje złej sławy.

Film o niuansach poważnych napraw balkonów

Jak postępować z nieodpowiedzialnymi spółkami zarządzającymi:

Przydatne wyjaśnienia prawnika:

Aby uniknąć kłopotów, przed jakimikolwiek negocjacjami lub korespondencją z pracownikami HOA, spółdzielni mieszkaniowej lub spółki zarządzającej przestudiuj przepisy. Upewnij się, że istnieje ważny powód zażądania naprawy. Jeśli prawda jest po twojej stronie, nie wahaj się rozpocząć procesu dyskusji i zaangażuj w to swoich sąsiadów.

Normy prawne i praktyka sądowa

Do przygotowania i podsumowania tego materiału skłonił mnie apel właściciela mieszkania do telewizji Channel 1. Channel 1 poprosił mnie, żebym wystąpił w roli eksperta. Kierownik organizacji zarządzającej odmówił właścicielowi mieszkania naprawy płyty balkonowej, powołując się na fakt, że balkon jest przedłużeniem jego mieszkania, dlatego organizacja zarządzająca nie jest zobowiązana do bezpłatnej naprawy balkonu. Kto tu jest?

Czy płyty balkonowe są wspólną własnością wszystkich właścicieli lokali w apartamentowcu, czy własnością właściciela mieszkania?

„Balkon to ogrodzony teren wystający z płaszczyzny ściany elewacyjnej, służący latem do odpoczynku.” Tak mówią Zalecenia metodologiczne zatwierdzone zarządzeniem nr 8 Gosstroya Rosji z 10 listopada 1998 r. Czy szef organizacji zarządzającej ma rację, twierdząc, że balkon jest kontynuacją mieszkania, jego częścią? Jeśli balkon jest własnością właściciela mieszkania, to na jakiej podstawie organizacja zarządzająca jest zobowiązana do jego naprawy? Przecież właściciel mieszkania nie ma prawa żądać od tej firmy naprawy w jego mieszkaniu!

Takie pytania pojawiają się zarówno ze strony organizacji zarządzających domem, jak i ze strony obywateli ze względu na brak zrozumienia różnic między pojęciem „mieszkania” a ograniczającymi je „ścianami nośnymi”, czyli „płytą balkonową”, a w istocie „ balkon". Płyta balkonowa jest zewnętrzną konstrukcją zamykającą, która z mocy prawa stanowi wspólną własność wszystkich właścicieli lokali apartamentowca. Jest to bezpośrednio określone w Zasadach utrzymania własności wspólnej w budynku mieszkalnym (zatwierdzonym przez rząd RF z dnia 13 sierpnia 2006 r. N 491). Z punktu 2 Regulaminu wynika, że ​​do wspólnej własności budynku mieszkalnego zaliczają się otaczające konstrukcje nośne budynków mieszkalnych (w tym fundamenty, ściany nośne, płyty podłogi, balkon i inne płyty, kolumny nośne i inne otaczające konstrukcje nośne). A koncepcja „balkonu” to po prostu platforma umieszczona na tej płycie. Niedawno Sąd Najwyższy Federacji Rosyjskiej zajął stanowisko w tej sprawie w swoim wyroku z dnia 17 stycznia 2012 r. N KAS11-789, który potwierdził, że płyta balkonowa stanowi własność wspólną właścicieli mieszkań w apartamentowcach. Zatem z definicji wynika, że "Urządzenia znajdujące się w budynku mieszkalnym mogą być zaliczone do własności wspólnej tylko wówczas, gdy służą więcej niż jednemu pomieszczeniu. Płyty balkonowe zaliczane do zamykających konstrukcji nośnych wchodzą w skład nieruchomości wspólnej jako części konstrukcyjne budynku, zapewniające jego wytrzymałość i stabilność. Biorąc pod uwagę cechy techniczne tych konstrukcji, płyty balkonowe spełniają główną cechę własności wspólnej, przeznaczonej do obsługi kilku lub wszystkich pomieszczeń w domu. Sąd słusznie uznał, że podpunkt „c” ust. 2 Regulaminu w części przewidującej włączenie płyt balkonowych do nieruchomości wspólnej nie jest sprzeczny z ust. 1 art. 290 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej oraz klauzula 3 część 1, art. 36 Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej, który stanowi, że otaczające konstrukcje nośne, w tym płyty balkonowe, są wspólną własnością właścicieli mieszkań w budynku mieszkalnym. Powyższe normy nie określają, że konstrukcje obudowy, w skład których wchodzą płyty balkonowe, muszą być zaprojektowane tak, aby obsługiwały wszystkie lub kilka pomieszczeń w budynku mieszkalnym.

Kto więc jest właścicielem balkonu?

Aby lepiej zrozumieć zagadnienie, przeprowadźmy analogię z własnością mieszkania. Czyje mieszkanie? Z informacji o wspólnej własności budynku mieszkalnego, opisanej w 491 RF PP, wynika, że ​​właściciel mieszkania nie jest właścicielem ścian nośnych mieszkania, stropów, czyli płyt nad i pod mieszkaniem (sufit i podłoga) w mieszkaniu. Ściana nośna jego mieszkania jest jednocześnie ścianą nośną mieszkania sąsiada, a płyta podłogowa nad jego mieszkaniem jest jednocześnie płytą podłogową mieszkania znajdującego się piętro wyżej. Płyta podłogowa jego mieszkania jest jednocześnie płytą podłogową mieszkania znajdującego się piętro niżej. W konsekwencji płyty podłogowe i ściany nośne są przeznaczone dla więcej niż jednego pomieszczenia w domu, czyli elementy te noszą znamiona wspólnej współwłasności. Okazuje się, że właściciel mieszkania nie jest jedynym właścicielem ani ścian nośnych, ani płyt podłogowych, które służą za podłogę i sufit w jego mieszkaniu. Zatem czego jest właścicielem, mając w rękach Certyfikat Własności mieszkania, co pozostaje jego własnością? Nie denerwuj się. Jest właścicielem przestrzeni zamkniętej pomiędzy ścianami nośnymi a płytami stropowymi. Jest także właścicielem dekoracji swojej przestrzeni życiowej: tapety, podwieszane sufity, parkiety są wyraźnie jego własnością. Mając w ręku dokument tytułowy mieszkania, ma prawo rozporządzać nim według własnego uznania: sprzedać, wymienić, zapisać, podarować. Oznacza to, że jest jego właścicielem. W ten sam sposób znajdziemy właściciela balkonu. Płyta balkonowa z mocy prawa stanowi wspólną własność właścicieli mieszkania. Nie oznacza to jednak, że przestrzeń wewnętrzna balkonu wraz z elementami wykończeniowymi jest również wspólną własnością. Właścicielem tej powierzchni, znajdującej się nad płytą balkonową, jest właściciel mieszkania, z którego jest dostęp do tej powierzchni, zwanego balkonem. Nie jest on jednak właścicielem płyty balkonowej, która także nosi znamiona współwłasności. W związku z tym prawo nie pozwala na zobowiązanie właściciela mieszkania i balkonu do naprawy płyty balkonowej, która jest wspólną własnością wspólną, na własny koszt.

Krótko o odpowiedzialności.

Nauczyliśmy się odróżniać balkon od płyty balkonowej. Wiemy kto jest właścicielem płyty balkonowej i kto jest właścicielem balkonu. Teraz nie będzie źle zrozumieć, że baldachim, baldachim lub zadaszenie nad balkonem zamontowane (samowolnie lub za zgodą organu samorządu terytorialnego) nie będzie wspólną własnością wszystkich właścicieli mieszkań w budynku, po prostu ponieważ przeszklenie balkonu nie pociągnie za sobą powstania wspólnej własności okien i ram okiennych z podwójnymi szybami. Te „ulepszenia” będą własnością właściciela apartamentu ze wszystkimi wynikającymi z tego konsekwencjami poniesienia ciężaru utrzymania i odpowiedzialności za skutki wyrządzenia komuś szkody na przykład w wyniku osuwania się śniegu lub spadania sopli z baldachimu (baldachimu) , dach) tego balkonu.

Wiktor Fedoruk, ekspert ds. prawa mieszkaniowego oraz problemów reformy mieszkalnictwa i usług komunalnych Ogólnorosyjskiego ruchu społecznego „O prawa człowieka”, asystent zastępcy Dumy Państwowej G.P. Chovanskiej.