В ЭТОЙ СТАТЬЕ:
в чем экономия Налог на прибыль, НДС;
на чем основана идея Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 05.03.13 № А41-12501/12.
Налоговики часто доначисляют строителям налог на прибыль и НДС в случае, если расходы по объекту произведены уже после его приемки заказчиком. Тогда как на практике доработка уже сданного объекта весьма распространена. Отбиться от подобных претензий поможет постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 05.03.13 № А41-12501/12.
По мнению судей, ситуация, когда генподрядчик сначала сдает результат выполненных работ заказчику и только после этого подписывает акт с субподрядчиком, является общепризнанным обычаем делового оборота в сфере строительства. Таким образом, если работы субподрядчика приняты позже их сдачи заказчику, то это еще не свидетельствует о необоснованности расходов и вычетов по НДС. Подписывая первоначально акт приемки работ с заказчиком, компания защищает свои интересы, поскольку в случае выявления скрытых дефектов субподрядчик должен будет устранить их до сдачи работ генподрядчику. К аналогичным выводам суды приходили и ранее (постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 04.05.12 № А40-76052/11-107-322).
Идеей поделился
Дмитрий Львов,
налоговый юрист
Оценка безопасности идеи
чиновник
Александр Мохов, советник государственной гражданской службы РФ 3-го класса:
«Само по себе осуществление расходов после приемки работ заказчиком не является основанием для отказа в расходах и вычетах. Конечно, при условии, что эти работы были фактически выполнены. Даже в случае доначислений компания сможет отстоять свою позицию в суде».
эксперт
Роман Тульский, налоговый консультант ООО «Бейкер Тилли Русаудит»:
«Действительно, наличие расхождений в датах составления актов о приемке выполненных работ не может безусловно свидетельствовать о получении компанией необоснованной налоговой выгоды. Отказ компании в вычетах только по данному основанию неправомерен».
практик
Юрий Пермяков, финансовый директор группы компаний «Автоцентр КГС»:
«Думаю, в случае предъявления претензий компания сможет их опровергнуть, опираясь на доводы, приведенные в данном судебном постановлении. Особенно если субподрядчики в последующем перечисляют денежные средства на счета компаний с сомнительными признаками».
18.03.2010 | ООО «Группа компаний "Консалтум"» | 6028 просмотров
«Строительный Еженедельник» продолжает публиковать ответы на вопросы строителей, касающиеся правовой сферы.
Заказчик авансом подписал генподрядчику акт выполненных работ и принял от генподрядчика объект строительства в эксплуатацию. Поэтому часть работ, отраженных в акте приемки выполненных работ, генподрядчик осуществляет после сдачи объекта и закрытия счета 20 в бухгалтерском учете по данному объекту. Резерв на покрытие расходов будущих периодов генподрядчик не создает. За счет каких источников генподрядчик должен списать затраты по законченным объектам строительства и как это отразить в бухгалтерском учете?
Светлана
Арбузова, главный бухгалтер «ГК «Консалтум»:
– В течение
срока выполнения строительных работ генподрядчик учитывает в бухгалтерском
учете прямые затраты на счете 20 «Основное производство», сформированном за
счет списания использованных строительных материалов, начисленной
производственному персоналу заработной платы, налогов и взносов, начисленных на
ФОТ. Все эти затраты относятся к расходам по обычным видам деятельности. В
момент принятия работ и подписания акта выполненных работ заказчиком
генподрядчик формирует в бухгалтерской отчетности результат отчетного периода,
исходя из доходов, сформированных на основании актов выполненных работ и
фактически понесенных расходов, сформированных на основании первичных
документов.
В случае если акт выполненных работ подписан при незавершенном цикле
строительства в одном отчетном периоде (II квартале), а строительные работы не
закончены и ведутся генподрядчиком в следующем отчетном периоде (в III
квартале), дополнив приказ по учетной политике для целей бухгалтерского учета,
все затраты, относящиеся к незаконченному строительству, продолжают формировать
себестоимость строительства у генподрядчика по данному объекту строительства –
расходы по обычным видам деятельности, и отражаются по строке 020 формы 2
«Себестоимость проданных товаров, работ, услуг» до момента, пока эти работы не
будут завершены в отчетном периоде за 9 месяцев (с января по август).
В бухгалтерской отчетности за 9 месяцев будет сформирована бухгалтерская
прибыль по данному объекту строительства и по организации в целом.
Мария
Шмелева, бухгалтер-эксперт консалтинговой группы «О.С.В.»:
– В
соответствии с пунктом 1 статьи 702 Гражданского кодекса РФ по договору подряда
одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны
(заказчик) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик
обязуется принять результат работы и оплатить его. В данном случае важно
понимать, какой характер носит заключенный договор подряда: долгосрочный (более
одного года или начало и конец договорных отношений принадлежат разным отчетным
годам) или краткосрочный (менее одного года, начало и конец договорных
отношений принадлежат одному календарному году).
В случае если договор подряда носит долгосрочный характер, по правилам РСБУ
расчеты по такому договору должны отражаться в учете в соответствии с ПБУ
2/2008 «Учет договоров строительного подряда». Данное ПБУ вступает в силу
начиная с отчетности за 2009 год.
В соответствии с ПБУ 2/2008 подрядчик признает затраты (прямые или косвенные),
понесенные в рамках деятельности по договору, расходами по обычным видам
деятельности и отражает их в бухгалтерском учете в общеустановленном порядке
(пункты 5, 9 ПБУ 10/99, пункты 10, 11 ПБУ 2/2008). При этом делается запись по
дебету счета 20 «Основное производство» и кредиту счета 10, 60, 69, 70 и так
далее. Расходы по договору признаются в том отчетном периоде, в котором они
понесены.
Доходы по договору признаются подрядчиком доходами от обычных видов
деятельности (выручкой по договору) в соответствии ПБУ 9/99 «Доходы
организации». Величина выручки определяется в соответствии с договором и
подлежит корректировке только в случаях и на условиях, предусмотренных
договором.
В соответствии с абзацем 2 пункта 17, пунктами 25, 26 ПБУ 2/2008 подрядчик
определяет размер выручки способом «по мере готовности». Независимо от
предъявления выполненных работ к оплате заказчику в каждом отчетном периоде
нарастающим итогом подрядчик определяет выручку по договору, которую до полного
завершения работ он учитывает как отдельный актив – «не предъявленная к оплате
начисленная выручка». Указанный актив подрядчик может отражать на счете 46
«Выполненные этапы по незавершенным работам» в корреспонденции со счетом 90
«Продажи», субсчет 90-1 «Выручка». По мере предъявления выручки к оплате данные
суммы формируют дебиторскую задолженность заказчика в учете подрядчика по счету
62.
В данной ситуации, при условии, что заключенный договор подряда является
долгосрочным и организация-подрядчик признает выручку «по мере готовности», на
момент подписания акта приемки выполненных работ «авансом» образуется
дебиторская задолженность заказчика на общую сумму договора. В то же время
фактическая выручка будет отличаться от выручки, предъявленной к оплате, в
меньшую сторону и будет пропорциональна доле расходов, понесенных в текущем
отчетном периоде, в общей сумме расходов по договору (или проценту готовности
объекта). И только после того, как все расходы, предусмотренные договором,
будут осуществлены (объект будет полностью готов), в учете будет отражена
выручка в полной сумме и счет 46 «Выполненные этапы по незавершенным работам»
будет закрыт.
В случае если договор подряда не является долгосрочным и учетная политика не
предусматривает применения ПБУ 2/2008 для учета расчетов по договорам
строительного подряда, подрядчик не сможет корректировать сумму фактической
выручки в зависимости от степени готовности объекта строительства. Подписание
акта приемки выполненных работ будет означать признание выручки в бухгалтерском
учете в полном объеме (в соответствии с суммой договора). Это приведет к
занижению издержек и завышению налога на прибыль по конкретной сделке в текущем
отчетном периоде (в случае если организация-подрядчик применяет метод признания
выручки «по начислению» в налоговом учете). Такое «преждевременное» подведение
финансовых результатов повлечет за собой закрытие карточки заказа в учете и
невозможность в будущем увеличить расходы по данному договору. Все расходы по
этому заказу подлежат отнесению на счет 91 «Прочие доходы и расходы», статья
расходов «Расходы по закрытым договорам». Однако подобной практикой не стоит
злоупотреблять, так как это неминуемо приведет к погрешностям и недостоверности
информации в бухгалтерском учете.
В заключение можно сказать, что применение ПБУ 2/2008 «Учет договоров
строительного подряда» позволяет получить объективное отражение в учете
взаиморасчетов между заказчиком и подрядчиком и более точный финансовый
результат. Несмотря на то что обязанность применять в бухгалтерском учете
данное положение законодательно закреплена только для фирм, заключающих
долгосрочные договоры, положение может оказаться полезным и удобным и для
организаций, имеющих краткосрочные договорные отношения с заказчиками.
Сергей
Модеров, АССА, руководитель отдела финансового учета по международным
стандартам Института проблем предпринимательства:
– Прежде
всего необходимо отметить, что нельзя закрывать актом договор подряда, по которому
компании еще предстояло понести расходы, и точную стоимость этих расходов она
определить не могла.
Кроме того, даже если с управленческой точки зрения акт необходимо было
подписать заранее, надо было приложить все усилия для того, чтобы по возможности
наиболее точно оценить предстоящие затраты на завершение договора и создать
резерв предстоящих расходов, отнеся его в расходы по договору (на 20 счет) еще
в том периоде, в котором подписывался акт выполненных работ. Позднее
организация использовала бы ранее созданный резерв (балансовая статья) и не
затрагивала бы отчет о прибылях и убытках.
Я бы порекомендовал подробнее изучить требования нового ПБУ 2/2008 «Учет
договоров строительного подряда», принятого Минфином РФ 24 ноября 2008 года.
Несмотря на то что данный документ регулирует бухгалтерский учет договоров
подряда, длящихся более одного года или начинающихся в одном периоде (до Нового
года) и заканчивающихся в другом периоде (после Нового года), его положения
целесообразно применить в указанной ситуации, например, для того, чтобы
правильно сформировать выручку и себестоимость в промежуточной (квартальной)
бухгалтерской отчетности. Итак, рекомендации в сложившейся ситуации следующие:
для налогового учета, так как акт подписан, принимать ранее признанные расходы
и признаваемую по акту выручку в периоде подписания акта, ведь документ (акт
выполненных работ) существует и подписан. В бухгалтерском же учете, пользуясь
приоритетом экономической сущности над юридической формой, рекомендую пойти
одним из следующих путей.
Первый путь
(более правильный и предпочтительный)
Применить способ признания выручки и себестоимости по договору подряда «по мере
готовности» (иными словами, метод, по которому выручка и себестоимость по
договору признаются на отчетную дату по проценту завершенности работ,
умноженному на планируемую выручку и планируемую себестоимость по проекту,
соответственно), то есть применить ПБУ 2/2008. В отчетности за первое
полугодие, несмотря на наличие акта на 100 процентов выручки, себестоимость будет
признана вся фактически понесенная за первый квартал года по данному договору,
а выручка будет признана в сумме, равной общей планируемой выручке (для данного
примера – выручке, отраженной в акте выполненных работ), умноженной на процент
завершенности работ, рассчитываемый как фактически понесенные расходы в первом
полугодии, поделенные на общие сметные (действительно планируемые, все) расходы
по данному договору. Таким образом, необходимо дать задание сметной службе
организации максимально точно рассчитать общую себестоимость проекта
(естественно, с учетом затрат на завершение проекта в III квартале). Итак,
процент завершенности рассчитан, применен к планируемой выручке.
При этом целесообразно в бухгалтерских проводках использовать старый добрый
счет 46 «Выполненные этапы работ». Этот счет можно назвать «счетом договора».
Ниже представлены бухгалтерские проводки:
Дт сч. 46 – Кт сч. 90 – признается выручка в первом полугодии, сумма была
рассчитана путем умножения общей планируемой выручки на процент завершенности
работ.
Дт сч. 90 – Кт сч. 20 – признается себестоимость в первом полугодии
(списываются все фактические затраты, понесенные в первом полугодии).
Дт сч. 62 – Кт сч. 46 – на счет договора списывается так называемая
промежуточная оплата от заказчика. После этого на конец первого полугодия по
кредиту счета 46 «Выполненные этапы работ» будет числиться расчетная, условная
(не по документам, а по экономической сущности) кредиторская задолженность
подрядчика перед заказчиком, так как фактически заказчик перечислил все 100
процентов оплаты по договору, подрядчик выполнил работы лишь на процент
завершенности работ, описанный выше. Данная условная расчетная кредиторская
задолженность будет отражена в балансе по строке «кредиторская задолженность» с
указанием в примечаниях к финансовой отчетности того, что указанная сумма
означает «превышение оплат заказчиками над выполненными работами, рассчитанными
исходя из процента завершения работ».
В налоговом учете необходимо признавать выручку «по документам», то есть по акту
завершенности работ. Соответственно, в первом полугодии возникнут временные
разницы по данному договору подряда. Эти разницы будут элиминированы в III
квартале, так как налоговый и бухгалтерский учеты сравняются.
Второй путь
(не требующий от бухгалтера усилий, но менее предпочтительный)
Оставить все как есть. То есть признанная выручка и признанная фактическая
себестоимость предыдущего промежуточного периода (полугодия) не изменяется. В
отчетном промежуточном периоде оставшиеся затраты накапливаются на счете 20, а
затем списываются на себестоимость на счет 90. При этом, естественно,
соответствующей этой себестоимости выручки признано не будет, так как она уже
была признана в отчете о прибылях и убытках за полугодие. Результатом станет
убыток по данному договору в III квартале. Разницы с налоговым учетом не будет.
Налоговый инспектор, в теории, может подвергнуть сомнению целесообразность
понесения расходов в III квартале по оконченному договору, но на то и главная
рекомендация – не оформляйте актами выполненных работ «по договоренности»
незавершенные проекты либо формируйте резерв предстоящих расходов и будущие
расходы признавайте в периоде, когда признается выручка (в периоде подписания
акта выполненных работ).
Пример:
В период времени с января по май генподрядчик вел строительные работы для заказчика по договору строительного подряда. Затраты по строительству объекта генподрядчик накапливал по дебету счета 20 с кредита счетов 10,70,69 и т. д., причем затраты на счете 20 накапливаются заказным методом (по каждому договору отдельно). В июне, хотя строительные работы, предусмотренные договором, еще не были закончены, генподрядчик по договоренности с заказчиком подписали авансом акты приемки выполненных работ и ввели объект в эксплуатацию. В бухгалтерском учете генподрядчик отразил эти операции следующими проводками: ДТ 62 КТ 90 на стоимость выполненных работ. В июле-августе генподрядчик закончил работы по акту выполненных работ, подписанному авансом. За счет каких источников генподрядчик должен списать затраты по выполненным работам в июле-августе и как это отразить в бухгалтерском учете? Резерв на покрытие непредвиденных расходов генподрядчик не создает.
"Строительный Еженедельник", № 6 (398) от 22.02.2010
|
Бухгалтерский учет расходов по сданному ремонту участка дороги. Затраты после сдачи объекта в эксплуатацию.
Вопрос: Наша организация выполняла работы по ремонту участка дороги (мы подрядчики), Приемка прошла в августе, но не все работы были выполнены. Соответственно в сентябре все доделали и есть затраты по зарплате, взносам, ГСМ и материалам. Все затраты прямые. Можно ли относить затраты в учёте на объект, если он был сдан в августе (был подписан акт выполненных работ, выписан счёт-фактура), но работы продолжались в сентябре (есть затраты)? Можно ли безопасно учесть данные затраты в расходах при расчёте налога на прибыль?
Ответ: В бухгалтерском учете расходы по сданному объекту следует учесть в составе прочих расходов на счете 91-2.
Согласно официальной позиции контролеров затраты, произведенные после сдачи строительного объекта в эксплуатацию, в налоговом учете не признаются, поскольку считаются экономически необоснованными (после сдачи объекта в эксплуатацию обязательства застройщика прекращаются, за исключением гарантийных обязательств). Поэтому в налоговом учете расходы по сданному объекту признавать рискованно.
Однако есть судебные решения в пользу налогоплательщиков (например, постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 05.03.13 № А41-12501/12). Но учитывая официальную позицию контролирующих ведомств, право списать в расходы затраты, понесенные после сдачи объекта, заказчику, скорее всего, придется отстаивать в суде.
Обоснование
Затраты после сдачи объекта в эксплуатацию
Случается, что какие-то работы застройщику необходимо выполнить после сдачи дома в эксплуатацию. Как учесть понесенные затраты? Каков источник их финансирования при долевом строительстве?
Дом сдан, но не все работы завершены
Жилой комплекс строится по договорам долевого участия (в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ). Организация исполняет функции заказчика-застройщика и частично инвестора, обеспечивает ведение бухгалтерского и налогового учета. Строительство ведется подрядным способом. На момент получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию имеются незавершенные работы. Как отразить в учете затраты? Как учитывать НДС по работам и услугам, которые будут произведены после сдачи объекта (после получения разрешения на ввод в эксплуатацию)?
Требования не соблюдены
Вначале несколько слов о правовой стороне дела.
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства объекта в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство. А также соответствие построенного объекта градостроительному плану и проектной документации (п. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ). Значит, этот документ должен выдаваться после завершения всех работ.
И после его получения застройщик уже не должен нести расходы на строительство.
На практике же подавляющее большинство компаний продолжают ведение работ на объекте после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию. Это может быть устранение недоделок, сезонные работы (например, по благоустройству территории, которые при сдаче дома в зимний период выполнить невозможно) и т. д.
Налоговыми органами высказывается мнение, что затраты на строительство, произведенные после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, не являются экономически обоснованными и не должны учитываться при исчислении налогов застройщика.
По мнению автора, получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию до завершения всех работ может рассматриваться как нарушение градостроительного законодательства, но на порядок бухгалтерского и налогового учета влиять не должно.
Судебная практика, в том числе на уровне ВАС РФ, доказывает, что нарушение гражданского, трудового и иного законодательства влияет на исчисление налогов лишь в случаях, прямо предусмотренных налоговым законодательством.
Отражение операций в учете
Исходя из изложенного, накопление затрат на строительство объекта на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» будет продолжаться у застройщика на основании первичных документов, подтверждающих понесенные издержки, до полного завершения всех необходимых работ. В том числе и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (при этом в статье не дается оценка правомерности отражения застройщиком затрат на строительство на счете 08 «Капитальные вложения»).
Таким образом, создание резерва по предстоящим расходам на достройку объекта не требуется. Последующие затраты бухгалтер отразит записью:
Дебет 08 Кредит 60 (20, 70, 76)
- учтены расходы на строительство объекта.
С 1 января 2011 года, помимо резервов по сомнительным долгам, резервов под обесценение финансовых вложений и резервов под снижение стоимости материальных ценностей, в бухгалтерском учете предусмотрено отражение только оценочных обязательств в соответствии с ПБУ 8/2010 (утверждено приказом Минфина России от 13 декабря 2010 г. № 167н). Согласно пункту 8 данного ПБУ, они отражаются на счете учета резервов предстоящих расходов.
В Плане счетов для учета резервов предназначен счет 96 «Резервы предстоящих расходов».
При признании оценочного обязательства в зависимости от его характера величина такого обязательства относится на расходы по обычным видам деятельности или на прочие расходы либо включается в стоимость актива.
До 2011 года создание резерва предстоящих расходов (на покрытие предвиденных затрат) было предусмотрено пунктом 72 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, утвержденного приказом Минфина России от 29 июля 1998 г. № 34н. Но в настоящее время данный порядок утратил силу (отменен приказом Минфина России от 24 декабря 2010 г. № 186н).
Расходы застройщика на достройку объекта и доведение его до требуемого состояния, которые производятся после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, не соответствуют понятию оценочных обязательств. Так, согласно пункту 4 ПБУ 8/2010, оценочным является обязательство организации с неопределенной величиной и (или) сроком исполнения, которое может возникнуть:
1. из норм законодательных и иных нормативных правовых актов, судебных решений, договоров;
2. в результате действий организации, которые вследствие ее прошлой практики или заявлений указывают другим лицам, что организация принимает на себя определенные обязанности.
Обязательством (в общем смысле) считается существующая на отчетную дату задолженность организации, которая является следствием свершившихся проектов ее хозяйственной деятельности и расчеты по которой должны привести к оттоку активов. Обязательство может возникнуть в силу действия договора или правовой нормы, а также обычаев делового оборота.
Понятие обязательства приведено в пункте 7.3 Концепции бухгалтерского учета в рыночной экономике России (одобрена Методологическим советом по бухгалтерскому учету при Минфине России, Президентским советом ИПБ РФ 29 декабря 1997 г.).
Так как на момент получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию у застройщика отсутствует обязательство (перед подрядчиком, поставщиком и т. п.) в части предстоящих расходов на завершение строительства, оценочное обязательство в учете отражаться не должно. Резерв не создается.
После завершения работ при передаче объектов (квартир, помещений) дольщикам затраты, накопленные на счете 08, подлежат списанию за счет источников финансирования, то есть за счет средств участников долевого строительства.
При этом делается проводка:
Дебет 76 (86) Кредит 08
- отражена передача объекта участнику долевого строительства.
Большинство застройщиков для учета средств, поступающих от дольщиков, используют балансовый счет 86 «Целевое финансирование», что, по мнению автора, методологически неверно.
В Плане счетов счет 86 включен в раздел VII «Капитал», в котором учитываются собственные источники организации. Но полученные от дольщиков средства не поступают в собственность застройщика, а должны быть использованы строго по целевому назначению, определенному статьей 18 закона № 214-ФЗ. Следовательно, они являются обязательствами застройщика, а не частью его капитала. То есть расчеты с дольщиками правильнее отражать на счете 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами».
Как учитывать НДС
По расходам на строительство, которые будут понесены застройщиком после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, налог подлежит учету в том же порядке, который применялся в период строительства (до получения указанного разрешения).
Отметим основные моменты.
НДС по расходам на строительство жилого дома не подлежит вычету у застройщика, поскольку передача объектов по договорам долевого участия налогом на добавленную стоимость не облагается (расходы производятся в рамках операций, не подлежащих налогообложению).
У застройщика объектом обложения налогом на добавленную стоимость в соответствии со статьей 146 Налогового кодекса РФ может признаваться стоимость его услуг. Но с 1 октября 2010 года услуги застройщика, оказываемые на основании договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (за исключением услуг при сооружении объектов производственного назначения), налогом на добавленную стоимость не облагаются.
Подпункт 23.1 пункта 3 статьи 149 Налогового кодекса РФ введен Федеральным законом от 17 июня 2010 г. № 119-ФЗ.
Суммы же налога, предъявленные покупателю при приобретении товаров (работ, услуг), используемых для операций, не подлежащих налогообложению, учитываются в стоимости таких товаров (работ, услуг). Это предусмотрено подпунктом 1 пункта 2 статьи 170 Налогового кодекса РФ. Следовательно, НДС по расходам на строительство подлежит включению в стоимость строительства:
Дебет 08 Кредит 60 (76)
- учтены стоимость подрядных работ (товаров) и предъявленные суммы «входного» НДС.
На самом деле застройщики, как правило, выделяют налог на счете 19 для следующих целей.
1. Для обособленного учета НДС по приобретенным ценностям с целью предъявления дольщикам, являющимся плательщиками этого налога (юрлицам или индивидуальным предпринимателям), сводного счета-фактуры. На основании которого они смогут принять к вычету налог по расходам на строительство объектов, используемых ими в деятельности, облагаемой НДС. При этом застройщик списывает суммы, накопленные на счете 19, за счет средств дольщиков, как и сами расходы на строительство, записью:
Дебет 76 (86) Кредит 19
- списана сумма «входного» НДС на расчеты с участником долевого строительства.
2. Для вычета налога по нежилым помещениям.
Если по окончании строительства часть помещений остается в собственности застройщика, он имеет право на вычет НДС по расходам, приходящимся на их строительство, при условии что эти нежилые помещения будут использоваться в деятельности, облагаемой налогом на добавленную стоимость (и застройщик является плательщиком налога на добавленную стоимость). При этом необходим раздельный учет операций, облагаемых и не облагаемых НДС.
Напомним: по расходам, приходящимся на строительство жилых помещений, остающихся в собственности застройщика на момент окончания строительства, налог вычету не подлежит. Поскольку реализация жилья освобождена от НДС (подп. 22 п. 3 ст. 149 Налогового кодекса РФ). Налог по таким расходам включается в стоимость строительства этих помещений.
Обратите внимание: застройщик - плательщик НДС, осуществляющий операции по реализации товаров (работ, услуг), предусмотренные пунктом 3 статьи 149 Налогового кодекса РФ (услуги застройщика, реализация жилых помещений и т. д.), вправе отказаться от освобождения таких операций от налогообложения. Для этого необходимо подать соответствующее заявление в налоговую инспекцию.
Тогда налог на добавленную стоимость по расходам, связанным с данными операциями, будет подлежать вычету.
Важно запомнить
Если на момент получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию у застройщика отсутствует обязательство (перед подрядчиком, поставщиком и т. п.) в части предстоящих расходов на завершение строительства, оценочное обязательство в учете отражаться не должно (резерв не создается).
Как строителям оправдать расходы по уже сданному объекту
Налоговики часто доначисляют строителям налог на прибыль и НДС в случае, если расходы по объекту произведены уже после его приемки заказчиком, тогда как на практике доработка уже сданного объекта весьма распространена. Отбиться от подобных претензий поможет постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 05.03.13 № А41-12501/12 .
По мнению судей, ситуация, когда генподрядчик сначала сдает результат выполненных работ заказчику и только после этого подписывает акт с субподрядчиком, является общепризнанным обычаем делового оборота в сфере строительства. Таким образом, если работы субподрядчика приняты позже их сдачи заказчику, то это еще не свидетельствует о необоснованности расходов и вычетов по НДС.
Подписывая первоначально акт приемки выполненных работ с заказчиком, компания защищает свои интересы, поскольку в случае выявления скрытых дефектов субподрядчик должен будет устранить их до сдачи работ генеральному подрядчику. К аналогичным выводам суды приходили и ранее (см., например,
Вопрос. Организация-застройщик осуществила строительство многоквартирного дома и сдала дом в эксплуатацию. Имеет ли право Застройщик учесть расходы, связанные с затратами после получения разрешения объекта на ввод в эксплуатацию?
Ответ:
Существует две позиции по этому вопросу. По мнению налоговых органов, нельзя, т. к. сдача объекта в эксплуатацию удостоверяет выполнение строительства в полном объеме. Поэтому затраты на выполнение строительно-монтажных работ, производимых после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, не включаются в себестоимость строительства.
Вторая позиция такова: Разрешение на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства в полном объеме согласно разрешению на строительство. Согласно позиции Президиума ВАС, высказанной в Постановлении от 16.11.2010 № ВАС-4451/10 по делу № А56-21007/2008, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не является безусловным доказательством, свидетельствующим о доведении объекта до состояния готовности.
Помимо этого, договоры с дольщиками заключаются застройщиком не на строительство жилого дома в целом, а на возведение отдельного объекта (квартиры или нежилого помещения), входящего в состав этого многоквартирного дома. Поэтому получение разрешения на ввод дома в эксплуатацию не означает, что все работы по возведению отдельных объектов долевого строительства в этом доме завершены.
Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче не ранее чем после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (ч. 1 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ), с этого момента обязательства застройщика считаются исполненными (ст. 12 Федерального закона № 214-ФЗ). В период между датой получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию и моментом подписания акта передачи объекта долевого строительства (квартиры) участнику застройщик, как правило, не может избежать расходов. Например, они могут быть связаны с устранением недостатков, выявленных в ходе приемки квартир.
Фактическая сумма затрат застройщика может быть определена не ранее завершения всех строительных и иных связанных с ними работ в отношении всех объектов долевого строительства и передачи всех объектов инвестирования дольщикам.
Судебная практика. Постановления ФАС ПО от 12.02.2013 по делу № А12-8247/2012, Девятого арбитражного апелляционного суда от 25.08.2011 № 09АП-18275/2011-АК по делу № А40-126367/10-127-718.
Ответ дан по состоянию на 29.01.2018
Все права на информационный материал принадлежат редакции сайта «Дайджест-Визард». Копирование и публикация материала допускается только с обязательной прямой ссылкой на страницу, с которой материал был взят, любое другое использование - только с письменного разрешения редакции.