Якщо у вас квартира з балконом, вам пощастило - його можна використовувати як додаткові квадратні метри житлоплощі, комору, сушарку для білизни і місце відпочинку. Але все добре, поки балконна плита знаходиться у задовільному стані. Сніг, вітер, дощ і мороз поступово роблять свою справу, бетон руйнується та постають питання: хто має взяти на себе відповідальність відремонтувати аварійний балкон, як визначити ступінь його руйнування та що робити мешканцям квартири, щоб привести його до безпечного стану. На ці запитання ми допоможемо знайти відповідь.

Балкон – чия власність?

Відповідно до закону Російської Федерації балконна плита це спільне майно держави та власника квартири. Квартиронаймач має право одноосібного володіння та відповідає лише за допоміжні конструкції: огорожі, перила та грати. Виходячи з цього, ремонт балконної плити - це прерогатива житлової компанії, що управляє.

Комунальники повинні стежити за станом спільного майна та утримувати його у справному стані, проводячи поточний ремонт згідно з нормативними актами. Квартиронаймач у свою чергу зобов'язаний своєчасно вносити квартплату, частину якої житлова контора використовує на ремонт, у тому числі і аварійних балконних плит. Решта, що знаходиться на балконі, зобов'язані ремонтувати власники квартири.

Що робити із аварійним балконом?

Якщо ви виявили на балконі ознаки руйнування, слід одразу повідомити про це управління житлової контори вашого району письмово. Заява має бути засвідчена представником комунальної служби та завізована у відповідному журналі реєстрацій. Не зайвим буде зробити його копію.

Для підтвердження скарги можна зробити кілька знімків, на яких добре видно сліди руйнування, а також попросити сусідів поставити підписи під письмовим описом стану балкона – вони не будуть проти цього, оскільки проблема може торкнутися їхнього майна.

Аварійний стан балкона визначається за такими ознаками:

• Глибокі тріщини вздовж з'єднання плити з стіною, що несе;
• Відшарування бетону з нижньої сторони плити, що оголюють внутрішні ділянки арматури;
• Пухкості на верхній стороні плити, що вимиваються водою;
• Часткові обвали країв плити.

Після цих дій є два варіанти, як чинити далі. Можна піти на угоду з комунальниками та запропонувати їм зі свого боку зробити ремонт самостійно, а з їхнього боку включити вартість робіт та використаних матеріалів у рахунок квартплати. А можна чекати, доки комунальна установа сама візьметься за ремонт вашого балкона, а якщо не візьметься, звернутися до вищих інстанцій та добиватися вирішення питання через суд. Ми радимо, якщо це у ваших силах, зробіть ремонт самостійно – це буде швидше та з меншими емоційними втратами.

Обговоріть з представником комунального підприємства, які види робіт будуть включені до перерахунку за квартплату та які будівельні матеріали вони згодні сплатити. Якщо виникають спірні питання, запропонуйте управителю дома скласти кошторис робіт.

Як відремонтувати балконну плиту

Ремонт аварійних балконів слід розпочинати з оцінки масштабу всіх необхідних робіт. Для цього потрібно оголити всі зруйновані місця - молотком постарайтеся збити з нижньої сторони плити ділянки бетону, що слабо тримаються, і очистити арматуру від іржі. Простукайте краї плити та приберіть розхитані шматки бетону. На верхній частині розчистіть кельмою або шпателем тріщини і зніміть стяжку, що розклалася і перетворилася на потерть. Коли залишиться лише жорстка поверхня, можна приступати до ремонту.

Інструменти для ремонту балконної плити:

• Напівтер;
• Тертка;
• Рівень;
• Кельня;
• Рейки.

Гідроізоляція плити

Очищену міцну поверхню добре зволожте водою і нанесіть глибокопроникну гідроізоляцію Пінетрон. Це гідроізоляція нового покоління, що випускається у вигляді порошку, що перед застосуванням зачиняється водою.

Можна використовувати простіші засоби гідроізоляції – мастичні або рулонні, на які укладається шар бетону. Якщо на балконі планується встановити скління та до плити не буде доступу до вологи, можна обійтися звичайною цементною стяжкою.

Стяжка верхньої поверхні

Для стяжки зробіть розчин із цементу та піску. Пропорції визначаються за маркою цементу – якщо його марка 500, то одну частину цементу візьміть 5 частин піску, і якщо марка 400, візьміть 4 частини піску. По периметру плити встановіть рейки у вигляді опалубки, щоб розчин не вивалювався за краї. Розподіліть розчин по всій плиті полутером, роблячи невеликий ухил до краю балкона. На стику зі стіною зробіть невеликий закруглений нахльост на стіну, щоб у цьому місці не накопичувалася вода. Коли розчин затвердіє, але буде вологим, затріть його теркою.

Ремонт нижньої частини плити

Якщо знизу на плиті видно арматуру, її потрібно зачистити болгаркою і обробити «антикором». Після того, як антикор висохне, зафарбуйте арматуру будь-якою фарбою для зовнішніх робіт і дайте їй добре просохнути. За допомогою кельми закладіть місця, що обрушилися, цементним розчином. Робити це на верхній частині плити не дуже зручно, але потрібно постаратися, щоб арматура була заштукатурена. Коли розчин схопиться, затріть його теркою.

На цьому можна вважати, що аварійний балкон відремонтовано. До речі, коли будете купувати матеріали для ремонту балкона, не забудьте зберегти чеки - вони знадобляться, коли ви підете в контору звітувати про виконану роботу. Все, що ви витратите на ремонт, має бути повернено вам шляхом перерахунку за комунальні послуги.

Квартира у власності. Будинку 40 років. У нас не засклений балкон. Під час дощів він протікає, і сусіди знизу скаржаться, вимагають, щоб ми його засклили, або відремонтували. До наших планів це не входить. Хто має ремонтувати балкони?

Закон не дає конкретної вказівки, до якого майна належать усі складові балкону. Але суди, аналізуючи законодавство, роблять такі висновки.

• Плити балконів, а також зовнішня стіна будинку, до якої ці балкони примикають, відносяться до спільного майна багатоквартирного будинку і відповідно належать усім власникам приміщень на праві загальночасткової власності.
• Поруччя, вікна, двері балконів є частиною найжитловішого приміщення, тобто об'єктом індивідуальної власності.

• § П. 2 Правил утримання спільного майна в багатоквартирному будинку (утв. Постановою Уряду РФ від 13.08.2006 р. № 491)

Таким чином, якщо проблема вашого балкона криється в поганому стані балконної плити, її ремонт є не вашим особистим завданням, а обов'язком всіх власників.

ЗВІДКИ БРАТИ ГРОШІ

Якщо плиті буде достатньо поточного ремонту, збирати додаткові гроші мешканці будинку не зобов'язані. Керівна компанія (КК) повинна провести ремонт із коштів, які мешканці щомісяця перераховують за платіжкою у рядку «Зміст та ремонт спільного майна». А от якщо для усунення протікання потрібен капітальний ремонт балкона, то доведеться чекати на ремонт у рамках регіональної програми капремонту або збирати додатково гроші на підставі рішення загальних зборів власників.

Причому огляд балконів щодо виявлення руйнувань і деформацій - це прямий обов'язок КК.

Якщо виявиться так, що балкону потрібен капітальний ремонт, при цьому за регіональною програмою на нього чекати ще довго і мешканці будинку на загальних зборах не підтримають вас у зборі грошей, то КК має вжити заходів безпеки, т.к. постійні протікання погіршують міцність не лише вашого, а й сусіднього балкона, а це може загрожувати обваленням. Комунальники повинні закрити та опломбувати вхід на балкон. Мешканцям тоді буде заборонено не лише користуватися балконом (зберігати там речі, сушити білизну тощо), а й навіть виходити на неї.

• § П. 4.2.4.2 Правил та норм технічної експлуатації житлового фонду (утв. Постановою Держбуду РФ від 27.09.2003 р. №170)

План дій

Зверніться до КК із заявою про проведення огляду вашого балкона та визначення переліку робіт, необхідних для усунення протікання. Можливо, вашу проблему можна буде вирішити не такими категоричними заходами, як капітальний або поточний ремонт, а достатньо буде організувати належне відведення води за межі балкона.

Справа в тому, що з метою запобігання руйнуванню країв балконної плити або тріщин між плитою та стінами через попадання вологи встановлюється спеціальне зливання-відведення, а також передбачається ухил на балконі не менше 3% від стіни будинку. Можливо, за час експлуатації цей злив у вас на балконі забився або був ізольований. Якщо це сталося від часу – комунальники зобов'язані організувати злив. А ось якщо його прибрали ви самі (наприклад, перестеливши підлогу на балконі), доведеться обладнати його власним коштом. Але ось засклювати балкон ні ви, ні компанія не зобов'язані, тому що ваш будинок спочатку не припускав скління балконів.

• § П. 4.2.4.2, 4.2.4.3 Правил... від 27.09.2003 р.

Гарячі обговорення з питання, чи є балкон частиною загальнобудинкового майна, зумовлені різницею у розумінні власників квартир понять «елемент конструкції» та «особистий простір». До визначення «загальнобудинкове майно» намагаються прив'язати вільний доступ до всіх мешканців. Різниця трактувань чинних норм законодавства подавалась у вигляді позовів до судових інстанцій, аж до Верховного Суду. Так, 17.01.2012 року, Апеляційна комісія Верховного Суду РФ винесла ухвалу №КАС11-789. Розглянемо, як розподілено право пайової власності.

Правові підстави

Житловий кодекс РФ (ЖК) говорить, що правила утримання спільного майна в багатоквартирних будинках встановлюються Урядом РФ (ст. 39). Такі Правила було затверджено 13.08 2006 р. (Постанова № 491).

П/п «В», п. 2 Правил відносить балконні плити, що огороджують несучі конструкції, до складу майна, що належить по праву спільної часткової власності всім власникам окремих приміщень багатоквартирного будинку.

Правила та норми технічної експлуатації житлового фонду (п/п 4.2.4.2) розподіляють балкони до конструкцій, що несуть.

Ст.36, ч. 1 ЖК закріплює віднесення конструкцій, що захищають, до загального майна.

Законодавчі акти не передбачають віднесення до загальнобудинкової власності лише тих елементів, які обслуговують декілька приміщень. Балконні перекриття включені в загальну цілісну конструкцію кожної будівлі як огороджувальні, що забезпечують показники стійкості, міцності.

Рішення ЗС РФ

У ухвалі № КАС11-789 апеляційної комісії сказано, що віднесення елементів конструкцій балкона окремої квартири до спільної власності ніяк не суперечить Житловому чи Цивільному кодексу. ЗС РФ визнав плиту балкона (лоджії) не призначеною для використання більше, ніж в одній квартирі, але належить до майна для загального володіння мешканцями будинку.

Розподіл відповідальності

До загальнобудинкового майна належать: плита, зовнішня огорожа, зовнішні стіни

Власники приватизованих квартир діляться на два табори щодо необхідності ремонту балкона:

1. Частина своєї квартири (літній майданчик). При покупці житла так вказують у деяких договорах. Відповідно, особиста територія облаштовується ними за власним бажанням.
2. Складова фасаду будинку. Ремонт зобов'язана проводити управляюча компанія (КК) чи ЖЕУ.

Якщо узагальнити разом усі нормативні документи, виходить такий розподіл:

1. До загальнобудинкового майна відносять:
   • плита;
   • зовнішнє огородження;
   • зовнішні стіни.
2. Індивідуальне користування:
   • поручні;
   • вікна;
   • двері;
   • самостійно встановлений козирок, скління, дизайнерські рішення.

Тому відповідальність за утримання конкретного елемента цієї частини житлового приміщення може відрізнятись.

Додаткове узгодження необхідно для навішування на зовнішню частину огорожі ящиків з квітами, інших виступаючих предметів, що обтяжують несучі частини.

Як ставитися до розподілу власності

У багатоповерхових будинках стіни, підлоги, стелі поділяють квартири, їх не ділять між мешканцями – це пайова власність. Для обліку «життєвого простору» застосовують площу житлових та підсобних приміщень, що вимірюються в м². Такий простір облаштують оздоблювальними матеріалами, заповнюють предметами користування, обмежують можливість увійти будь-кому. Фактична власність на квартиру, як сукупність будівельних матеріалів, лише юридичний термін.

Так і трактується право використання балкона з виходом з приміщення, що знаходиться в приватному володінні, – простір, вказаний у технічному паспорті квартири, для мешканця. на баланс власника квартири, будуть його частиною його власності. Деякі варіанти перебудови вимагають узгоджень у дозвільних органах. Конструктивні елементи будинку належать усім учасникам житлового товариства.

Показово, що такі ж відносини між мешканцями виникають під час вирішення питань розміщення рекламних конструкцій, банерів на зовнішній поверхні лоджій. Загальними зборами всіх власників протокольно вирішується питання згоди розміщення плаката. Більше того, рішення видалити самовільно розміщену рекламну продукцію (мешканцем, стороннім, орендарем) теж ухвалюється всіма домовласниками.

Ті частини будинку, які розділені угодами всіх учасників за якимось іншим критеріям, ділять всіх рівними частинами. Якщо один власник зробив невід'ємне покращення своєї частини, його частка може бути відповідно збільшена. Усунення поліпшення перебувають у власності мешканця.

Саме для експлуатації будівлі як комплексу технологічних систем розроблено механізм пайової участі всіх власників окремих квартир.

Ремонт загальнобудинкового господарства

Послуги обслуговування, ремонту, їх обсяги, вимоги щодо якості, регулярність, враховуються у сумі плати на утримання всіх приміщень, затвердженої на загальних зборах (якщо господарство у віданні КК), управління ТСЖ.

Акт комісійного огляду подається на розгляд зборів ТСЖ. Збори є правомочними у прийнятті рішення про ремонт за згодою 2/3 голосів від загальної кількості учасників.

Для прийняття компетентного рішення про проведення ремонту у зв'язку з аварійним станом спільного майна (балконних плит, наявного огородження) на ім'я директора КК надсилається заява. Один екземпляр, обов'язково, має бути на руках власника квартири – заявника на випадок звернення до суду через відмову. Про те, як проводиться ремонт загальнобудинкового господарства, дивіться на цьому відео:

Збори власників приймають рішення про необхідність виділення грошей на ремонт за заявою мешканця, з урахуванням письмових пропозицій, наданих КК, про передбачуваний термін початку капітальних робіт, необхідний обсяг і види робіт, кошторисну вартість будівельних матеріалів, графік виділення коштів, інших істотних умов.

Власника квартири можуть зобов'язати усунути зміни часткової частини будівлі, якщо вони порушують встановлені норми. У разі відмови виконати вимоги направляється звернення Державної житлової комісії для інспекції порушень.

Зміни обліку

Лоджію, балкон, як правило, відносять до загальної площі та оплачують зі знижуючими коефіцієнтами. Якщо господар виконує перебудову, об'єднує з прилеглою кімнатою, то ця площа переходить у розряд опалювальної з відповідними нарахуваннями по теплу.

Насправді, управляючі підприємства часто включають такі площі, як балкони, до списків майна будинку під час укладання договору. Додатково підтверджують обов'язок власника квартири утримувати свою частину майна розсилкою та врученням повідомлень про очищення конструкцій від снігу взимку. З урахуванням таких обставин суд стає на бік компанії.

Окремим моментом буде право власності на одну кімнату в окремій квартирі. В цьому випадку власник не має права обмежувати користування балконом усіма мешканцями квартири, виділяти його із загальної частини.

З косметичним ремонтом балконів мешканці справляються самостійно. Вони за свої гроші роблять скління, вирівнювання та утеплення бетонної плити, теплоізоляцію та декоративне оздоблення. Але капітальний ремонт балконів у багатоквартирному будинку – це сфера, в якій задіяні, окрім власників, КК, ЖБК чи ТСЖ. Намагаємося з'ясувати, за яких обставин житлові закони стоять на боці власника квартири.

Ремонт житла - звичний, майже звичайний процес, знайомий практично всім мешканцям багатоповерхівок. Однак звичайні оздоблювальні роботи, пов'язані зі зміною інтер'єру, не мають нічого спільного з капітальним ремонтом. У процесі капремонту упорядковують несучі конструкції будинку, оновлюють загальнобудинкову систему каналізації та водопостачання. Необхідність у капітальному відновленні виникає, коли квартира чи загальне майно стають непридатними для житла.

Через недосконалість та непродуманість законів у будинках з'явилися так звані «спірні території». Коли вони стають непридатними і стають аварійними, складно з'ясувати, хто повинен відповідати за їх відновлення та в чиїй сфері знаходиться фінансування ремонтних робіт. Багато питань виникає з приводу капітального ремонту балкона – начебто приватної власності, але водночас є частиною конструкції будівлі.

Приклад обвалення бетонної плити

Проблеми з балконами стали виникати ще в середині минулого століття, коли розпочалося відновлення старовинних будинків царської доби. Сьогодні з такими ж неприємностями часто стикаються власники квартир у «хрущовках» та «сталінках». Мінімальні пошкодження стосуються обвалу штукатурки та декоративних елементів, максимальні – повного обвалення конструкції. Зареєстровані випадки, коли разом з плитами, що впали вниз, падали люди, калічилися і гинули.

Щоб трагічні історії не повторювалися, слід вчасно вживати заходів, а саме – визнати балкон аварійним та розпочати роботи щодо його відновлення.

Плита повністю стала непридатною

Список руйнувань, у яких визнання аварійності стає правомірним:

• корозія, викривлення, втрата фрагментів арматури та заставних деталей з металу;
• часткове або повне осипання захисного шару основи балкона – бетонної плити;
• знос або поломка водовідвідних конструкцій - зливів, жолобів, труб;
• руйнування парапету, у якому встановлено огорожу;
• втрата стійкості самої металевої, бетонної або дерев'яної огорожі.

Іншими словами, якщо ви виявили руйнування, які загрожують життю людей, негайно звертайтеся до уповноважених інстанцій. Подайте заяву на ремонт балкона та домагайтеся початку відновлювальних робіт.

Хто відповідає за ремонт балкону

Коли справа стосується обслуговування житлового будинку, саме місць загального користування, залучають працівників керуючої організації чи ТСЖ. Балкон відноситься до приватної власності і не пов'язаний з місцями загального користування, однак і при його ремонті неабияка роль відводиться контролюючим організаціям. Якщо точніше, то організація разом із власником житла мають спільно відповідати за стан та відновлення конструкцій.

Права власника житла

Балкон у багатоповерхівці відрізняється від решти приватної житлової території тим, що право власності на нього поділено навпіл: за одні частини відповідає мешканець, за інші – ЖКГ. Власник може на свій розсуд розпоряджатися парапетом, огорожею, дахом, козирком, що буває необхідно в процесі скління та утеплення. За основу (бетонну плиту) і зовнішню стіну, що несе, відповідає житлове господарство, тобто ремонт балкона виробляє ТСЖ або ЖБК.

Отже, якщо у вас відламався кут, частково зруйнувалося захисне покриття залізобетонної плити із зовнішнього боку, пішла тріщина, сталося обсипання бетону, необхідно звернутися до комунальної служби.

Робітники виробляють відновлювальні роботи

Вимоги власника законні та викладені у Постанові Уряду РФ за номером 491 (13.08.2006). В офіційному документі йдеться про те, що власник має право вимагати від представників ЖКГ виконання робіт із капітального ремонту, якщо стан конструкції спеціальною комісією визнано аварійним.

Якщо в ЖКГ відповідають відмовою, а конструкція, на думку власника квартири, загрожує життю самого власника та здоров'ю інших людей, він має право вчинити так:

• зафіксувати пошкодження на фото та відео;
• залучити сусідів, які можуть засвідчити руйнацію конструкції;
• власним коштом провести ремонтні роботи;
• звернутися до суду з метою відшкодування грошей, витрачених на поновлення.

Як докази виступають товарні чеки на будівельні матеріали, акти виконаних послуг від організацій, які брали участь у капітальному ремонті. Необхідно зберегти копію поданої до керуючої компанії заяви на ремонт балкона та подальше листування з відповідальними особами. Рішення суду може бути як позитивним, і негативним.

Профілактика руйнувань бетонної плити – заливка цементної стяжки

Не слід забувати, що крім прав існують і обов'язки, які власник має виконувати. Особливо це стосується власників приватизованих квартир. Ось список обов'язків:

• зміцнення окремих частин конструкції – парапету, вхідного отвору;
• знищення вогнищ грибка та плісняви, що вражають бетон;
• захист металевих огорож від корозії;
• своєчасне фарбування фундаменту, огорожі та парапету антисептичними засобами;
• регулярна перевірка цілісності кріпильних вузлів.

Якщо належного догляду не було, і руйнація балкона сталася з вини власника квартири, суд навряд чи піде йому назустріч.

Обов'язки керуючої компанії

Кожен власник квартири у багатоповерховому будинку щомісяця отримує квитанції на оплату комунальних послуг, де обов'язково є графа, присвячена капітальному ремонту. Зазвичай, це невелика сума, але в перерахунку на всіх мешканців будинку вона стає солідною. Це ті гроші, які житлове господарство має витрачати за призначенням, тобто на поточне і капітальне відновлення будівлі.

Щомісячні відрахування на ремонт

Більшість фінансів йде на ремонт покрівлі, козирків, оновлення фасаду, заміну внутрішньобудинкових комунікацій, утримання підвальних та горищних приміщень із встановленим там обладнанням. Але якщо балкон буде визнаний аварійним, частину суми має виділити на його відновлення. Незалежно від того, скільки коштів знаходиться у фонді ЖКГ, аварійні ділянки ремонтують насамперед, інакше доведеться відповідати за можливі наслідки.

Є низка заходів, які регулярно мають проводити працівники ЖКГ. Одна з них – огляд житлових будинків для виявлення руйнувань балконних конструкцій. Ця процедура зазвичай проводиться навесні та восени, тобто мінімум два рази.

Профілактичний огляд будівлі комунальними службами

Існує документ, що регламентує дії працівників ЖГК – Правила та норми технічної експлуатації житлового фонду, розділ №170 від 27.07.2003 року. Там говориться, що комунальники завдячують:

• роз'яснювати мешканцям права та обов'язки, консультувати їх за правилами утримання власності;
• перевіряти лоджії та балкони на предмет чистоти та захаращення об'ємними предметами, що мають велику вагу – меблями, деталями автомобіля, побутовою технікою та ін;
• при виявленні початкових процесів руйнування та в аварійних випадках вживати заходів, призначати ремонтні заходи, щоб ніщо не загрожувало життю людей.

Якщо руйнація конструкції відноситься до аварійних, комунальники повинні закрити доступ на балкон та опечатати його. Одночасно вони мають проінструктувати власників житла про збирання документів, необхідні запуску ремонтних робіт.

Про балкон у приватизованій квартирі

Якщо пошкоджено плиту або фрагмент фасаду, статус житла не має значення. У будь-якому випадку ці частини балкона є або власністю муніципалітету, або частковою власністю власників, які приватизували квартири або купували їх уже приватизованими. Тобто ремонт бетонної плити чи фасадної частини здійснює ЖХК.

Небезпечна робота промислових альпіністів

Якщо в організації головні посади обіймають відповідальних людей, то до індивідуальних звернень мешканців справа не доходить. Іноді проводиться герметизація та утеплення фасадних швів та стиків, захисна обробка та фарбування стін, оновлення системи водовідведення. Під час цих заходів відбувається моніторинг стану балконів та лоджій та попутний, як правило, дрібний ремонт. Список всіх робіт з обслуговування житлового будинку можна знайти у Федеральному законі №185.

На реставрацію будівель, визнаних частиною культурно-історичної спадщини, іноді додатково виділяються кошти із міського чи федерального бюджету. Як і скільки – також залежить від активності власників квартир та керівників керуючих організацій.

Профілактичні ремонтні роботи

Розбиратися, хто має робити ремонт балкона у приватизованій квартирі, необхідно у кожному випадку окремо. До уваги беруть такі фактори, як вік будівлі, якість догляду за конструкцією, взаємна відповідальність сторін.

Як визнати стан балкона аварійним

Вибудуємо всі кроки, необхідні для визнання балкона аварійним, у єдиний ланцюжок. Для початку слід переконатися, чи справді постраждала частина конструкції, за якою відповідає ЖХК. Найчастіше це:

• осипання бетонного покриття;
• значна корозія металевих деталей;
• втрата частини бетонної плити чи огорожі;
• наслідки неправильного монтажу водовідвідної мережі.

Якщо руйнація є, слід зібрати докази, що підтверджує його. Це письмові свідчення очевидців (зазвичай швидше за інших йдуть назустріч сусіди знизу), актуальні фото- та відеоматеріали, підписані акти перевірки контролюючими органами.

Фото зруйнованої плити як доказ

Якщо аварійний випадок є очевидним для всіх, скликаються загальнобудинкові збори, де кожен власник знайомиться з результатами перевірки та голосує. Якщо 2/3 власників проголосували «за», об'єкт ставиться у чергу на капітальний ремонт та кошти на нього відраховуються із загального фонду.

Після цього складається заява на ремонт балкона на ім'я начальника компанії, що управляє, у двох примірниках: один йде в ЖХК, другий залишається на руках. Рекомендується надсилати заявку рекомендованим листом. Важливий момент: у заяві слід зазначити, що руйнація, що має місце, небезпечна для людей і несе загрозу життю.

Якщо електронна або поштова листування ведеться з представниками КК, рекомендується зберігати всі відповіді, особливо якщо в них міститься необґрунтована відмова. Надалі листи стануть у нагоді як доказ у суді. Зверніть увагу на дату листів. Якщо працівники керуючої компанії затримувалися з відповіддю та вжиттям заходів, а тим часом сталося нещастя, відповідати доведеться їм.

Усі документи (заявки, заяви, звернення, пояснювальні записки, акти) необхідно підшивати та зберігати

Якщо організація не йде назустріч, вибираємо один із шляхів:

• подаємо заяву до суду;
• робимо самостійний ремонт, а потім звертаємось до суду;
• намагаємося збільшити тиск на КК, залучаючи громадськість та ЗМІ.

Іноді останній пункт виявляється найрезультативнішим. Керуюча компанія зацікавлена ​​у укладанні нових договорів, тому погана слава їй ні до чого.

Відео про нюанси капітального ремонту балкона

Як боротися з безвідповідальними КК:

Корисні уточнення з вуст адвоката:

Щоб не потрапити в халепу, перед будь-якими переговорами чи листуваннями з працівниками ТСЖ, ЖБК чи КК вивчіть закони. Переконайтеся, що причина для ремонту дійсно є. Якщо правда на вашому боці, сміливо починайте процес обговорення та підключайте сусідів.

Правові норми та судова практика

На підготовку та узагальнення цього матеріалу мене підштовхнуло звернення власника квартири на 1 канал телебачення. 1 канал попросив мене виступити у ролі експерта. Керівник керуючої організації відмовив власнику квартири відремонтувати балконну плиту, посилаючись на те, що балкон – це продовження його квартири, отже, керуюча організація не зобов'язана безкоштовно ремонтувати балкон. Хто тут правий?

Плити балконів – це спільне майно всіх власників приміщень у МКД чи власність господаря квартири?

«Балкон - огороджений майданчик, що виступає з площини стіни фасаду, служить для відпочинку влітку». Так стверджують Методичні рекомендації, затверджені наказом № 8 Держбуду Росії ще 10 листопада 1998 р. Чи правий керівник керуючої організації, який стверджував, що балкон - це продовження квартири, її частина? Якщо балкон є власністю господаря квартири, то на підставі чого керуюча організація має його ремонтувати? Адже не має права власник квартири вимагати від цієї компанії провести ремонт у його квартирі!

Такі питання виникають як у організацій, що управляють будинком, так і у громадян через нерозуміння відмінностей між поняттям «Квартира» і «несучі стіни», що обмежують її, або "балконна плита" і, власне, "балкон". Балконна плита являє собою зовнішню конструкцію, що захищає, яка в силу закону є спільною власністю всіх власників приміщень багатоквартирного будинку. Про це прямо зазначено у Правилах утримання спільного майна у багатоквартирному будинку (утв. ПП РФ від 13 серпня 2006 р. N 491). Пункт 2 Правил вказує, що до складу спільного майна багатоквартирного будинку включаються огороджувальні несучі конструкції МКД (включаючи фундаменти, що несуть стіни, плитиперекриттів, балконніта інші плити, що несуть колони та інші несучі конструкції, що захищають). А поняття «балкон» - це лише майданчик, розташований на цій плиті. Нещодавно з цього приводу свою позицію висловив і Верховний Суд РФ у своєму Ухвалі від 17 січня 2012 р. N КАС11-789, який підтвердив, що балконна плита належить до спільного майна власників квартир у МКД. Так, у визначенні зазначено, що "обладнання, що знаходиться в багатоквартирному будинку, може бути віднесене до спільного майна тільки у випадку, якщо воно обслуговує більше одного приміщення. Балконні плити, що віднесені до конструкцій, що не захищають, включаються до складу спільного майна як конструктивні частини будівлі, що забезпечують його міцність і стійкість. З урахуванням технічних особливостей цих конструкцій балконні плити відповідають основною ознакою спільного майна як призначеного для обслуговування кількох чи всіх приміщень у будинку».Суд обґрунтовано визнав, що підпункт "в" пункту 2 Правил, у частині, яка передбачає включення до складу спільного майна балконних плит, не суперечить п. 1 ст. 290 ГК РФ та п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, якими встановлено, що несучі конструкції, що захищають, до яких віднесені балконні плити, є спільним майном власників квартир у багатоквартирному будинку. Наведеними нормами не передбачено, що огороджувальні конструкції, до яких віднесені балконні плити, повинні бути призначені для обслуговування всіх або кількох приміщень у багатоквартирному будинку.

То хто ж власник балкона?

Для більшого розуміння питання проведемо аналогію із власністю квартири. Чия квартира? Зі відомостей про загальне майно багатоквартирного будинку, описаних у 491 ПП РФ бачимо, що власник квартири не є власником несучих стін квартири, плит перекриття, тобто плити над квартирою та під квартирою (стелі та підлоги) у квартирі. Несуча стіна його квартири одночасно є стіною, що несе квартири його сусіда, а плита перекриття над його квартирою одночасно є плитою підлоги квартири, розташованої поверхом вище. Плита підлоги його квартири одночасно є плитою перекриття квартири, яка розташована поверхом нижче. Отже, плити перекриттів, що несуть стіни є більшими, ніж для одного приміщення в будинку, тобто ці елементи несуть ознаки спільної часткової власності. Виходить, що власник квартири не є одноосібним власником ні несучих стін, ні плит перекриттів, службовців підлогою та стелею його квартири. Тоді власником чого він є, маючи на руках Свідоцтво на право власності квартири? Що ж залишається у його власності? Не турбуйтеся. Він власник простору, укладеного між несучими стінами та плитами перекриття. Він також власник обробки його житлового приміщення: шпалери, підвісні стелі, паркет – однозначно є його власністю. Маючи на руках правовстановлюючий документ на квартиру він має право нею розпорядитися на свій розсуд: продати, поміняти, заповідати, подарувати. Тобто він її власник. Аналогічно знайдемо і власника балкона. Балконна плита – загальна пайова власність власників квартир в силу закону. Однак це не означає, що внутрішній простір балкона з елементами оздоблення також є спільною власністю. Власником цього майданчика, розташованого над балконною плитою, є власник квартири, з якої є вихід на цей майданчик, що називається балконом. Але він не є власником балконної плити, яка також носить ознаки спільної часткової власності. Отже, закон не дозволяє зобов'язувати власника квартири та балкона проводити власним коштом ремонт балконної плити, що є спільною частковою власністю.

Коротко про відповідальність.

Ми навчилися відрізняти балкон від балконної плити. Ми знаємо, хто власник балконної плити, а хто власник балкона. Тепер не зайвим буде засвоїти, що влаштований (самовільно або з дозволу органу місцевого самоврядування) козирок, навіс, дах над балконом не будуть спільною частковою власністю всіх власників квартир будинку, як скління балкона не спричинить виникнення спільної власності на склопакети та віконні рами. Ці "покращення" будуть власністю господаря квартири з усіма наслідками, що несуть їм тягар утримання і відповідальності за наслідки заподіяння кому-небудь шкоди, внаслідок, наприклад, сповзання снігу або падіння бурульок з козирка (навісу, даху) цього балкона.

Віктор Федорук, експерт з питань житлового права та проблем реформи ЖКГ Загальноросійського громадського руху «За права людини», помічник депутата Держдуми Хованської Г.П.